作为一座江南古城，常州在人们印象当中属于经济还不错的三线城市，可就是这样的城市，为什么会在2014年房地产形势盘整时，被周边城市的从业人员戏称“鬼城”，在2015年“国家队”轮番救市的大背景下，常州房地产市场是否迎来转机？

1、经济增速放缓 城市差距拉大

常州是一座拥有2500多年历史的文化古城，因为大运河的缘故，在古代是苏南地区的一座大码头，成就了其苏南大府的地位。90年代也曾因苏南模式，与无锡、苏州并称苏锡常，代表着江苏南部经济在那个时代的发展。但现在看来，常州的名头没那么响亮了，民营经济在常州的经济发展方面一直扮演着重要的角色，而近两年，随着全国经济增速下滑，常州市民营企业发展愈发缓慢，自2010年起，地区生产总值增速逐年放缓，总量也被周边苏州、南京、无锡拉下不少，发展相对落后。

2、城市人口基数低 外来人口导入缓慢

常州全市常住人口470万，其中人口净流入约100万人，市区吸纳了这100万人中的90%。对比周边重点城市，常州本身人口基数少，在对外来人口的吸引上，常州较周边重点城市要处于劣势，在2014年，外来人口不升反降，相较前两年减少了2万人。人口特性决定了短期内常州房地产的消费需求相对有限，区域性极明显，集中于市区。

3、入市节奏放缓、阵地转移

2009年与2010年是常州商品房的时期，这两年的销售处于历史高位，差不多是其他年份销量的2倍。于是市场卯足了劲开发，2011年至2013年间，每年成交1100万平的土地面积，折算为建筑面积，将达到惊人的2300万平年度供应量，此间，新开工面积每年在1200万平上下。

体现到二级市场上，集中表现为2011年到2013年供过于求，每年的供销差值在300-400万平，攒个两年都够卖一年的，2014年房地产全国市场盘整，三四线城市库存问题凸显，常州“鬼城”的说法渲染纸上。

时至2015年，随着国家一系列利好政策的释放，全国去库存的大背景下，常州二级市场去库存是有了一定成效，但那是控制供应所引起的，而不是需求刺激所导致的。2015年，需求方面，常州商品房共计成交844万平，与2014年的789万平相比，改善并不显著，而供应方面，市场调节已连续两年为常州降压，2015年674万平的供应量为近7年低水平，相较于2013的峰值近乎腰斩。虽然市场压力在加大，但政府拍地可丝毫没有含糊，2011年至2015年期间，每年的土地成交面积都在1030-1130万平之间，折算为建筑面积要接近3年才能卖掉，拍卖地或早或晚、总归要开发的，市场新增的减少并不意味着市场压力的减少，只是开发商迫不得已的做法，人为减缓项目开发进度的断臂之举，常州房地产市场压力比商品房供应成交的表面数据来的严重。

从区域上看，常州有溧阳、金坛两个县级市（为保证分析数据的前后一致性，本文不考虑2015年5月金坛撤市变区引起的数据变化）1000多万的土拍总量放在那里，土地成交的区域分布近年有了很大的变化。市区的土拍成交从2011年的832万平，逐年降低到2015年的321万平，市区确实有了一定好转，与之相反的是，县级市的土地成交在逐年上升，从2011年的200万平，上升至2015年的805万平，这对两个需求有限的县级市来说，并不是好事，未来的问题会比市区更加严重。

4、价格几无上涨空间

近五六年内，常州房价涨幅一直很小。这在前几年以为主题的中国楼市中，可谓独树一帜，2015年在全国整体形势向好的情况下，成交均价不升反降。以阳光龙庭为例，该项目2011年的开盘销售价格为7400元/平方米，2014年该项目价格低时跌至6500元/平方米，2015年12月稍有回升，至6800元/平方米。作为“苏南三市”之一的常州曾是一个让开发商们趋之若鹜的市场，除了从常州起家的新城地产，万科、九龙仓、恒大、绿城等众多国内一线开发商早已涌入这个三线城市，以港资房企巨头九龙仓为例，该公司在常州至少布局了6个项目，是九龙仓内地房地产版图中重要的据点之一。除了受到常州楼市的供应量大，库存高这些因素的影响，还有一个原因可能还是跟本土房地产市场的老大新城地产的定价策略有关系。作为常州市房地产行业的龙头老大，新城地产在市场上具有较高的品牌认可度，而为了进一步扩大企业规模，新城地产的策略是高周转，开发体量大，价格卖得也不高，导致外来开发商根本没有提价的机会，从而使得常州市住宅均价整体维持在一定水平区间之内。

5、商业面临的问题尤为严重

相对于住宅，常州的商业供需结构失衡尤为明显，常州的商业成交占商品房成交的14%-22%之间，且近三年的成交趋势在下滑，而在土地层面，其比例明显高于二级市场成交的比例，在2014、2015年达到了接近50%的高峰。

早在2012年，就有人统计过常州的商业，差不多接近人均3.5平方米，远高于人均1.5平方米的商业饱和标准，时隔3年，月星环球商业、武进万达广场、九洲新等超30万方的综合体项目相继问世，期间又是商业供地的爆发式增长期，未来常州商业过半项目前景堪忧。

6、人口有限需求不足，中长期压力较大

整体而言，常州东有无锡、苏州，西有南京，在城市经济与发展相对缓慢的情况下，城市吸引力羸弱，客优先被周边城市瓜分，外来人口后继无力，本市人口基数也算不得很大，且大多有房，有近三分之一有多套房，这样的局面造成了2015年需求层面不给力，成交增长并不显著，甚至是以价换量换来的。

需求不足，市场消化不良，加上供应的结构失衡，直接导致两极分化严重。一是住宅、商业两极分化将加剧，商业未来面临的问题要严重的多，住宅情况尤其是市区的住宅市场已经向健康转变；二是供地的区域性转变将导致未来市场压力的两极分化，市区将朝向健康转变，而之前县级市乃至刚刚撤市并区的金坛所要面临的库存问题在未来1-2年将凸显。

在宽松政策的前提下，常州走出沼泽仍需时日。政府控制好土地供应，做好区域规划，将基建、公共设施做到位，出台更多有利于购房者的地方性政策，适当的刺激需求；对于开发商而言，每个板块有其特性，深入了解当地居民居住习惯，开发出更具吸引力的产品，做好自身的项目定位与产品规划，找准目标群体，成了房企站稳脚跟的必要条件。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和机会进行分析，为去库存策略建言献策。