2015年以来，伴随着创业潮来临，科技公司层出不穷，为创业者提供开放灵活办公空间的生意也在北京渐成气候。

7月29日，由原SOHO中国副总裁王胜江操盘的洪泰创新空间望京“旗舰”项目正式开业。这是洪泰创新空间是王胜江与洪泰基金创始合伙人俞敏洪、盛希泰共同创立，定位为以创业者为核心的共享模式众创空间办公室，旨在做中国首家创业服务运营商。这是继SOHO中国3Q办公室，前万科集团高级副总裁毛大庆的优客工场之后，入市的颇具代表性的针对创业者的联合办公产品。

无论是众创空间、联合办公，还是开放办公室，这些面向创业者的办公项目操盘手，多来自传统地产领域，他们中的一些拥有丰富的创投圈资源。针对这个新式写字楼生意，接受《第一财经日报》记者采访的分析人士认为，虽然商业模式各有不同，但从大势来看，联合办公产品踏准了小微企业需求的节奏。然而，在一拥而上的热潮中，如何避免同质化，让项目具备前瞻性以及充分的服务能力，也是联合办公项目操盘手们应该思考的核心问题。

创新空间与3Q办公室的区别

7月29日下午，北京闷热，14号线望京地铁口，50米处的LOFTEL大厦，二层会议室门口，王胜江穿着休闲西装，一个人站在门口，微笑着弯腰，与每一个到场的创业人员、投资人、媒体握手。

这距离他宣布“创业”已过去三个多月。今年4月19日，作为潘石屹曾经的部下，在写字楼领域经验丰富的王胜江向外界正式公布，与新东方创始人俞敏洪、前证券公司董事长盛希泰联合创立的洪泰创新空间正式成立。

望京项目正是王胜江向外界拿出的旗舰项目。“我一个月见200个创业者，一上午就见了16个项目负责人。”身为洪泰创新空间创始人、CEO的王胜江介绍，在望京项目里，办公空间为创业者提供免费的咖啡，也将提供创业团队需要的服务机构、投资人等立体资源，并提供创业之间的交流平台，这个“旗舰店”是共享与服务的载体。

《第一财经日报》记者在现场看到，在这个将近2000平方米的办公区域，包括大开间和一些独立办公室，除此之外，走廊两旁都设置了一些小型的洽谈区域，还有命名为“A轮”、“心三板”、“必toC”的洽谈室，也设置了面积略大一些的“吹牛堂”、“创客汇”等交流室。另外，与许多互联网公司类似，整个办公区域健身器材随处可见，显得活力十足。

眼下，针对创业者的办公空间已经在北京形成了几种商业模式：一种是以SOHO中国为代表的3Q办公室，即开发商在自有写字楼项目中开辟出一定区域做短租办公产品；二是低价包租办公空间，再“散租”给创业者，赚取差价；三是以现有资源帮助企业孵化，从创业企业成长中获取收益。

从初创时开始，王胜江确定了做孵化的思路，即对承租的创业企业加以管理上的辅导，发挥洪泰创投基金的资本力量和专家团队力量，减轻创业团队“找钱”的负担，对初创企业进行孵化，把所孵化的科技创新企业的技术转化为生产力，进一步转化为经济效益。

“要把创新空间打造成为属于创业者的服务运营商，而不是简简单单的投资商。”在较早前的采访中，王胜江也对本报记者透露，目前他的相当部分精力，放在了引入人力招聘、财务管理、物业管理、法务咨询等第三方服务商上面，虽然前期以租金来运转，但他的后期目标是，主要以增值服务盈利，或者以股权投资方式分享创业公司的成长收益。

据了解，洪泰望京项目的定价在1600元/桌/月；望京SOHO3Q办公室定价为办公桌800元/人/周，独立办公室1040元/人/周，一个工位每人每天租金为114元。同样的成本，若租用目前价格为5元~8元/天/平方米左右的望京SOHO普通办公室而言，大约可以给每人分配约14平方米~20平方米的空间。

SOHO中国董事长潘石屹今年6月对本报等媒体透露，截至当时，望京SOHO的3Q办公区域已经租满，吸引了包括陌陌、美团在内的互联网公司，上海项目的3Q办公室出租率则在50%~60%之间。对于3Q办公室的定位，潘石屹曾说，既不是孵化器也不是普通的商务中心，SOHO会在3Q项目里为创业者提供交流的场所和平台，但核心能力还是在于写字楼本身，对接资本、孵化创业企业则应由更专业的机构来做。

服务与竞争力

一个不容忽视的背景是，未来一段时间内，北京小面积办公空间需求的上升，将会给传统老旧写字楼提供新的选择，创业大潮为联合办公提供了生存空间。

然而，与早前一买一卖的“一对一”写字楼交易不同，针对创业的服务涉及面广，加上面对的是零散的创业团队租户，这让王胜江这些操盘手面临纷繁复杂的局面，也面临了一些压力和挑战。早前王胜江曾对本报记者感慨，与此前做开发企业高管时的轻松不同，现在他经常因为和同事确认一些细节工作到凌晨，很多事情必须亲力亲为。

在提供物理空间的同时对接投资人，还要将创业公司吸附在平台上，每一个“链条”都要衔接好才能成立，而同时规模也不能太小，这不是件容易的事。

针对联合办公的市场前景，高纬环球北京研究及顾问部高级经理陆明对本报记者分析道，无论只是提供租赁面积还是做孵化，市场中这几种模式都在探索，从行业需求来看，随着小微企业的发展，创业受到鼓励，这类公司都具有不错的前景。

“目前的几种盈利模式，一部分只是租，从租金获取收益，另外一部分是孵化器，模式是租金较为低廉，空间提供方可能通过股权来获取收益，这些收益是不可以通过短期租金来计算的。”陆明说。

高纬环球企业租赁顾问团队中国区董事邵华补充道，随着创业潮来临，联合办公一拥而上的情况也存在，令人担心的问题在于同质化，一旦联合办公产品同质化趋势严重，将不利于将来这个行业的发展。在她看来，联合办公提供的不只是需要办公场所，还应该提供作为平台的交流和空间，作为针对创业公司的联合办公室，最基本功能是提供更灵活的空间和租约，但仅局限于这种需求是没有发展的。是否具备前瞻性和服务能力很重要，作为平台提供服务，不光是注册，更多的是人员配比和技术支持，类似孵化器功能。另外，她还提到，延伸来看，很多企业进入联合办公市场都处于试探阶段，未来如何面对创业公司租户发展、转型和更灵活的需求，在硬件和软件方面具备前瞻性，达到这类公司需求，也是需要考虑的问题。

“创业者需要的不是高大上的标签挂在墙上，需要的是服务机构、投资人等立体资源，也需要普通创业者跟他交流，所以办公空间是一个共享与服务的载体。”服务是王胜江想解决的问题。记者留意到，7月29日王胜江代表洪泰创新空间与9家公司现场签约，这些公司涉及法律服务公司、APP测试公司，甚至免押金办公电脑租赁公司、中小微企业注册服务公司。

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