三里屯异类：屯三里MALL

2015-07-08 14:47:00

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在工体北路与春秀路交汇处，有这样一座屯三里MALL，它为成为三里屯娱乐地标努力了近四年时光依旧默默无闻。当梅西百货折扣店进驻的消息将它推入舆论中心，但屯三里MALL的表态却耐人寻味。

每当提到三里屯，会让人不自觉地将它与酒吧、工体、三里屯太古里挂钩。的确，这些项目已成为这个地区里最显著的地标。但在工体北路与春秀路交汇处，有这样一座屯三里MALL，它为成为三里屯娱乐地标努力了近四年时光依旧默默无闻。当梅西百货折扣店进驻的消息将它推入舆论中心，但屯三里MALL的表态却耐人寻味。

不是“梅西”？

一则“梅西百货悄然进京开折扣店”的消息不仅吸引了很多商界人士的目光，还牵动了入驻商场屯三里MALL的神经。屯三里MALL方面在给北京商报记者的回应文件中称，梅西百货在销售授权中明确要求，不能使用梅西百货的名义进行大范围的广告宣传。“作为梅西百货的授权销售方，我们有合法权利销售梅西百货的商品，但不能直接表达成梅西百货在北京开设折扣店。”

按照屯三里MALL的说法可以理解为，梅西百货没有来到北京，更没有来到屯三里MALL。尽管屯三里MALL方面一直强调门店已经授权，但它一边急于撇清与梅西百货名称的关系，一边以梅西折扣作为店名，并使用了类似的白色五角星标识。据一位知情人士透露，此次进驻屯三里的梅西百货门店为一家代理行介绍，真假确实很难辨别。北京商报记者以邮件形式联系美国梅西百货方面，不过至今未得到回复。屯三里MALL在后期的相关回复中称，梅西折扣货品来源于美国梅西百货，拥有完备授权及资质。

折腾了三年多时间，梅西百货曾以开店、触网等方式多次尝试入华，但计划纷纷搁浅。在美国本土，梅西百货正以全渠道蜕变但业绩改观有限。来自北商研究院的分析显示，拥有庞大消费群体的中国市场对于大多国际知名零售商来说，是一个很想征服的地方。不过，由于近年电商发展迅猛、百货购物中心业态配比特殊，以服装零售为主的梅西百货想在低迷的中国零售市场中立足难度更大。从这一层面看，此时并不是梅西百货入华的最佳时机。梅西百货一直对中国市场有期许，如果以首店为折扣店形式进入北京，与此前相比落差很大。从商圈选择看，如果是正版梅西百货授权开店，来到三里屯商圈无可厚非。不过，授权店对商业项目的选择却耐人寻味。

经营冷清

开业近四年的屯三里MALL仍有大量闲置商铺，商场外围被多家餐饮品牌环绕，但“内核”却有些尴尬。北京商报记者近期走访看到，部分餐饮、生活服务品牌已退出。目前，商场人气最高的品牌是明星黄晓明、任泉、李冰冰联合开出的热辣壹号火锅店。今年，热辣壹号在北京相继开出多家分店，屯三里MALL的独家优势不再。

公开资料显示，屯三里MALL商业项目面积约为5.5万平方米，经营面积约为3万平方米。据一位知情人士透露，屯三里MALL三层以上商业部分已出售，本计划引入一家娱乐会所，不过目前来看并没有实现，商场通往三层的部分已经封闭无法进入。

屯三里MALL为华尔顿集团旗下北京京茂房地产开发公司所属项目。按照华尔顿集团官方网站显示的永利国际广场规划，屯三里MALL“F3+F4”规划成了高端会所，这两层将打造成沙龙式的私人俱乐部、社交场所。当初涉足三里屯商圈时，北京京茂房地产开发公司踌躇满志，希望将这里变为包罗万象的享乐天地。当时商场还有清晰、明确的高端定位，招商以一线品牌旗舰店、高端美食餐厅、时尚娱乐场所和配套服务为主。

不过，目前商场里的主要品牌有进巍美甲、屈臣氏、必胜客欢乐餐厅、王品台塑牛排、普安药房、东方饺子王等。针对上述一些经营问题，北京商报记者采访屯三里MALL相关人员了解具体情况，但截至记者发稿时并未做出相关回复，仅介绍了热辣壹号、梅西折扣、CafeGroove等入驻品牌宣传信息。

华联退出

2010年12月，屯三里MALL曾召开过一次招商发布会，主导这场发布会的除了北京京茂房地产开发公司外，华联集团也是重要参与方。二者曾就这家商场的商业定位、华联集团的经营理念和项目规划进行了详细介绍。公开信息显示，屯三里MALL此前的名称还有屯三里永利购物中心、北京华联屯三里永利购物中心。

除了商业部分外，屯三里所属的永利国际广场还包含高档公寓、LOFT等多业态，但尽管是高端住宅项目客群本身有一定保障，但商场客流从开业至今一直比较尴尬。负一层的华联生活超市公告显示，“我店因设备及系统升级，将于即日起进行停业改造，具体开业时间另行通知。”不过，停业数月超市货架未摆放任何商品，没有重张迹象。在地下2-4层，该项目规划了1000个停车位，但北京商报记者多次走访看到，停车场空空荡荡。

在一则2014年的屯三里MALL负一层转租信息中，负一层25平方米的铺位月租金为15250，转租信息没有对业态、品牌等有任何要求。另有商场招租信息显示，以150元/月的价格租赁1000平方米面积为特卖会。在屯三里MALL商场招租特卖会信息提到，“与高档品牌奢侈品一起展示特卖，奢侈品的展台就不是花车了，显得高端大气上档次”。其实，对于商场商业部分的规划，屯三里MALL从规划之初就没有太多约束。华尔顿集团官方网站的信息显示，商业单元面积可自由分割或整体出租。

变写字楼？

在屯三里MALL之前，工体北路与春秀路交汇处曾是北京知名的三里屯酒吧一条街，也正是由于娱乐氛围浓郁，屯三里MALL首创了北京“享乐主义”社区，希望成为工体地带的地标项目。

三里屯商圈近年的成长势头迅猛，甚至还分流了西单大街上的主流潮流客群。不过，该商圈内三里屯太古里项目在品牌资源方面十分强势，聚客效益突出，周边项目始终难与之借力。盈科中心自太平洋百货退出后，空置的商业部分始终无人补位，目前已酝酿全部转型写字楼。仅有一街之隔的三里屯SOHO由于散售问题，一直处于较为尴尬的状态。世茂广场·工三在经历百货转型购物中心后，以高比例的体验业态与临近商业差异化。不过，由于体量略小，上述项目特色不够明显。

为尽快招商，据知情人士透露，屯三里MALL给部分品牌开出了超长免租期、纯扣点、低扣率的优惠条件。不过，上述消息并未得到屯三里MALL方面的确认。

在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，屯三里MALL、盈科中心等项目区位条件不算差，但在交通、商业体量上却有点尴尬。“这些项目位于二、三环边上，如果将招商门槛降低消化商铺问题不大，但想做得出彩很有难度。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，在三里屯商圈内类似住宅配套的小体量商业运营理论上压力不会太大，但如果开发商对项目租赁、出售等规划上想法不明确将会影响项目后期发展。王永平表示，目前这个项目缺乏清晰概念，对品牌商来说，租金仅是一方面。如果没有明确的主题和定位，品牌商看不到未来条件再优惠也难以达到效果。王永平指出，屯三里MALL退一步转型写字楼引入一些创客企业等可能会更有前景，三里屯商圈内商务氛围与条件优越，但写字楼租赁紧俏，从收益来看，写字楼近几年还将保持不错的成长势头。