近期，粤港澳大湾区多个城市密集出台调控政策，促进房地产行业健康发展。4月底以来，惠州、佛山、中山、东莞和江门陆续出手，通过调整限购区域、降低购房门槛、差别化信贷、公积金购房支持等手段，满足购房者的合理购房需求。

从市场和成交来看，新政密集出台以来的半个月，即便在叠加“五一”假期的情况下，部分城市预期仍未见好。也有不少新盘项目趁着政策利好打响促销战，推出限时特惠活动吸引购房者到访。

记者调查发现，今年一季度，大湾区多个城市楼市表现不容乐观。以东莞为例，该市住建局数据显示，今年一季度，东莞新建商品住宅网签5165套，同比大幅下降57%；惠州一季度住宅成交也与去年同期相比下跌70%，创近7年以来新低。

目前尚未有明显调控政策出台的广州、深圳，市场则出现了久违的暖意。根据贝壳研究院统计，5月1-10日大湾区8个城市新房住宅网签突破6000套，其中广州超1000套。4月，深圳二手住宅网签量为1860套，环比增幅已达近7成。

取消限购、公积金可支付购房首付

全国楼市优化调控政策仍在持续出台。据克而瑞统计，今年4月份全国39个省市出台45次楼市调控政策，其中有12城调整了限购政策，这其中就包括粤港澳大湾区的佛山、惠州、中山、东莞4城。

在大湾区，佛山市打响优化限购政策第一枪。4月26日，一份“关于优化存量商品住房政策”的文件在网络流传。次日，记者向佛山市住建局求证得知，文件尚属内部文件，待调试完成后会对外公布。

该局的回复印证了文件内容的真实性。从文件内容来看，调控核心要点是，对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房，不计入居民家庭拥有住房套数，进行买卖合同网签、赠与、司法拍卖等转让手续时，无需进行购房资格核验。也就是说，满5年的二手房不再纳入限购范围。

随后，惠州、中山取消限购政策也相继落地。4月30日，中山市发布通知，从加大住房公积金支持力度、优化商品房销售价格备案机制、优化限购区域、加大购房金融支持力度等六个方面提出支持措施。政策明确，坚持中心城区限购政策，中岐江新城规划范围不再列入限购区域。而此前中山全域限购。

同日，惠州“新六条”出炉，明确从房地产信贷、公积金支持、优化预售资金等六方面提供政策支持。政策指出，惠阳区和“临深”的大亚湾不再纳入限购片区。实际上，从惠州各区县库存来看，大亚湾存量套数最多，约3.5万套，总量方面，开放限购的惠阳和大亚湾存量面积位居前三。

同时，惠州新政还表示将加大公积金购房支持力度，公积金可提取支付购房首付。缴存职工购买新建商品住房的，允许先提取本人及其配偶的住房公积金用于支付购房首付款。

东莞则恢复了两年前的个税购房政策。近日，东莞市房地产中介协会对最新购房政策进行了解读，恢复2020年7月25日“莞九条”出台前审核购房资格既认社保、也认个税的做法；同时，适当放宽社保或个税缴纳条件，认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”；此外，将新入户的购房者的入户时长及社保要求取消，入户即可即刻买房。

客户观望情绪仍较重

密集出台调控政策的背后，是今年以来大湾区各大城市低迷的楼市表现。

以东莞为例，作为承接深圳购房需求外溢的“临深”城市，今年楼市可谓冷淡。今年4月的首轮土拍，在取消限售价和保证金下调的情况下，东莞8宗涉宅用地出让，仅有2宗成交，6宗提前终止出让，结果出人意料。

自从去年东莞多轮调控相继收紧了限购、限贷政策，叠加疫情影响，楼市库存持续走高。据克而瑞研究中心的统计，3月，三四线城市去化周期已达到25.83个月，显著高于百城平均。其中，包括惠州、东莞、中山在内的城市，因前期需求透支叠加调控加码等多重因素，去化周期已拉长至30个月以上。

随着利好政策的出台，近期大湾区各城市的不少楼盘也积极营销，虽然网签量没有显著上升，但售楼处看房人已在增多。

“剩最后几套我们推出一口价，能有8万元左右的优惠。”记者在5月7日接到来自东莞大朗片区一楼盘的销售电话，销售人员表示刚刚过去的“五一”假期，5天的成交量超过了整个3月份。

从整体成交数据来看，称市场回暖还为时尚早。据合富大数据显示，今年“五一”期间东莞一手住宅成交面积1.3万平方米，创近5年同期次低水平。很多项目来访量增多，但购房意向客户并不多，来访到成交的转化率仅为8%。

合富研究院指出，东莞目前的“政策窗口期”确实给现场带动一定的人气，但短期内难促实际成交。来访转化率未见提升，成交形势仅比“清明”略好，现阶段“旺丁不旺财”，客户较为冷静，销售以平淡收场。

同样地，作为临深板块且取消了大亚湾和惠阳区限购的惠州，从各项目晒出的成绩单来看，热度比起以往有所提高。例如惠州区域某楼盘海报称，“五一”共揽金5亿元；某房企在惠州的4个楼盘收金2.4亿元；一家华南房企在惠州的5个楼盘“五一”卖出1.28亿元等。

根据克而瑞统计，今年“五一”假期惠州成交不及预期，仅成交485套。据惠民之家数据统计，5月惠州全市预计还有32个楼盘推新，超过5000套新盘入市，其中全新盘就有12个，去库存压力仍然较大。

在佛山，记者留意到“五一”假期有多个项目发布销售过亿的喜报。据佛山房产信息网数据显示，“五一”佛山新房网签仅579套，对比去年同期1700套，下跌近66%。

大湾区上述多个城市的购房者观望情绪仍较重，近期刺激购房需求的利好新政作用还有待观望。

深圳4月二手房网签环比增近7成

作为大湾区两个经济强劲的一线城市，广州、深圳两地的楼市调控政策目前并没有明显变化，但深圳的成交量在保持低位多月后，出现了回暖迹象。

当下深圳楼市仍处于严格的调控期，新房市场早已进入买方市场，5月以来，深圳多个项目以各种促销活动抢客。

5月，位于宝中片区某楼盘加推，开发商在促销海报上写道，成交送价值约6.9万元酒店定制礼、1年物业管理费。据悉，该项目于2021年10月获批预售证，备案均价约10.2万元/平方米。“五一”期间，该项目推出5套特价房单位，单价区间为6.9万-7.6万元/平方米。

位于坂田板块的某楼盘5月加推了512套新房，备案均价约6.2万元/平方米。深圳一位房产中介告诉记者，该项目于4月30日启动转介，开发商给出2个点的佣金，成交10套以上佣金为2.5个点。据开发商成交喜报信息，该楼盘在5月的头三天，分别成交了28套、33套、22套。

克而瑞统计显示，“五一”期间深圳开盘3个项目，其中两个项目开盘去化接近70%，相比4月开盘项目去化率上涨。

二手房方面，深圳也实现了成交量的反弹。深圳贝壳研究院统计显示，今年“五一”假期深圳二手房实际成交量相比去年同期增长8%，其中换房改善需求陆续释放，750万元以上的中高端楼盘成交增多。

乐有家研究中心数据显示，4月深圳全市二手住宅过户量为1860套，环比增幅已达近7成，但还没有突破2000大关，离往年深圳5000套的“荣枯线”更是相去甚远。

作为预判楼市走向的重要信息，深圳土地市场对房企依然保持着吸引力。4月29日，深圳今年第一轮集中供地推出8宗地，共有19家房企参与竞拍，每一宗地均触顶溢价15%成交，其中，5宗地块进入摇号环节。

相较于深圳土拍市场的火热，5月5日，备受关注的广州首轮集中供地则表现平平。18宗地17宗成功出让，1宗流拍，收金341.4亿元，其中15宗地以底价成交。这也体现出开发商对两个城市楼市前景的不同预期。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，广州和深圳去年以来是民营房企风险比较集中的城市，目前整体还在资金链风险处置的过程当中。

他表示，此次广州土拍的底价和溢价率比较合理，取消了竞配建，全面给开发商让利，再加上国家及地方全面纾困行业和市场，预计下半年市场会回升。一批次供地预计在年底入市，或将取得不错销售业绩的同时，项目的盈利预期也在提升。