记者了解到，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

保障性租赁住房REITs工作得到大力推进

2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。

据悉，国家发展改革委投资司高度重视这项工作，通过现场调研、座谈研讨、视频沟通等多种方式，对重点项目加强指导，协助解决推进中的难点问题。例如，采用“开门办公”方式指导支持深圳市人才安居集团推进保障性租赁住房REITs项目，现场调研北京市有关租赁住房项目，帮助重庆市发展改革委和项目单位等研讨解决相关项目的运营模式问题，积极研究上海市有关保障性租赁住房项目发行REITs的监管要求等。

深圳市发展改革委主任郭子平表示，该部门积极协助国家发展改革委提前介入、工作前移，帮助人才安居集团在2个月内完成了项目申报材料从准备到定稿的全部工作。在项目申报过程中，深圳市发展改革委与规划和自然资源、国资、住房建设、金融监管、税务、证监、深圳证券交易所等单位通力协作，先后召开十余次会议，专项推进保障性租赁住房REITs项目存在的产权登记、资产划转、资产认定、项目配租等重难点问题，并提前协调解决了项目发行阶段的潜在问题。

基础设施REITs助力保障性租赁住房可持续发展

住房城乡建设部数据显示，全国已有近30个省(区、市)出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

深圳证券交易所副总经理李辉认为，当前推进保障性租赁住房REITs正当其时。

“保障性租赁住房租金来源分散、持续稳定，与发行公募REITs的要求较为契合。”李辉说，“同时，保障性租赁住房REITs进一步丰富了基础设施REITs的底层资产类型，REITs的信息披露、交易扩募等机制，也有助于租赁住房行业的可持续发展。”

深圳是一个对保障性租赁住房需求很大的城市。根据第七次全国人口普查数据，深圳非户籍常住人口占常住人口的71%，市民住房呈现以租为主的特点。

深圳市住房保障署相关负责人表示，“十四五”期间，深圳计划建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，占各类住房建设筹集总量的45%左右。如此大规模的建设需求带来了较大的资金压力。

2020年10月发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》要求，依法依规开展基础设施REITs试点。

“深圳发行保障性租赁住房REITs，有利于盘活存量的保障性租赁住房资产，吸引社会资本参与建设，解决资金来源问题；有利于迅速增加保障性租赁住房供应，提升租赁住房企业的运营管理能力。”该负责人说。

安居集团选取优质资产发行保障性租赁住房REITs

深圳市人才安居集团是2016年成立的住房专营机构，已累计筹建各类保障性租赁住房15.8万套，其中保障性租赁住房约8万套，资产规模达1700亿元。该集团在“十四五”期间计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，亟需长期、大额、低成本的资金支持。

“当前，保障性租赁住房企业的融资模式以传统债务融资为主，加大了企业的债务负担，发行基础设施REITs可以盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低企业资产负债率，形成‘投资建设住房——REITs盘活资产——回收资金再投资’的良性发展格局。”深圳市人才安居集团有限公司董事长赵宏伟说。

赵宏伟介绍，本项目选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。这4个项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。而且项目主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。

据了解，安居集团本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。

“深圳市发展改革委高度重视基础设施REITs相关工作，目前深圳上报的盐田港仓储物流、招商蛇口产业园和协助上报的首创水务等3个项目已顺利发行上市，深圳能源东部电厂项目也已获得证监会、深交所受理。未来，深圳市发展改革委将坚持‘小步快走’，全力推动人才安居集团保障性租赁住房等基础设施REITs项目，研究在双碳、文旅、新基建等领域推出新项目，不断扩大项目发行范围。”郭子平说。