同往年一样，临近春节的一个月，北京楼市开始回暖，与销售冷热分化明显的新房市场相比，二手房市场则暖意更甚。

“感觉12月以后成交速度明显快起来了，中介周中发给我的房源，周末要去看的时候才发现成交了。而且，我在一些中介网站上关注了挺久的20套房子也有一半成交了。”一位关注北京二手房市场的购房者表示。

从多位中介处证实，近期北京二手房交易确实在“变热”。中原地产的数据显示，自12月来，二手住宅成交量开始攀升，平均每周成交量在2500套左右，元旦当周成交超4000套房。虽然近两周有所回落，但又呈企稳向暖趋势。

从价格上看，北京各区多个小区二手房均有上涨，西城、海淀、朝阳挂牌均价上涨更为明显。据安居客数据显示，1月北京二手房小区最高涨幅达到28.9%，为西城区百万庄附近的扣钟贝里小区，现均价为15.65万元/平方米。

不仅是二三环内的热门小区，五六环、甚至六环之外的二手房小区也有明显的增长，如昌平区的金隅澜湾、华龙苑南里，朝阳区常营的保利嘉园，甚至密云的清鑫家园，涨幅均超过10个点。

另外，此前因学区房备受关注的两个重点区域，海淀万柳和西城德胜门片区，出现了再度回归高价的态势。

目前，万柳片区单价最高的小区为万柳书院，均价逼近18万/平方米，较上月上涨0.04%，涨幅最大的则是被誉为学区房价格“风向标”的蜂鸟家园，自去年调控政策之后回落到11月的14.6万元/平方米，现已涨回16.32万/平方米，较上月上涨6.71%，不过比起去年3月份19.8万/平方米的高点还是跌去不少。

一位负责万柳片区的中介表示，最近价格上涨跟业主对市场的预期有关，考虑到新一年入学的情况，不少家长还是会选择考虑万柳学区，而且有些购房者担心年后小阳春会再次带来涨价，近期交易意向比较强烈。

“其实，从2016年开始到现在，北京的二手房在年前和刚过完年的成交量都是一年里最高峰的时候。”另一海淀区的中介表示，他也认为购房者在预计市场回暖前会决策更果断。

与二手房市场的向好不同，北京新房市场的情况更为复杂，虽然2021全年北京新房成交量创2014年以来新高，但市场分化较为严重。

最近北京新房市场上，有5个项目在元旦假期入市，其中2个为首批集中供地项目。元旦之后截至目前，并未有新项目入市。

虽然2021年销售节点已过，但是各大楼盘的营销热情和营销压力并未消退，一些楼盘推出了立减优惠和特价房，比如位于朝阳金盏的青云上府可按付款方式优惠2-6万不等，通州的国誉未来悦推出99折特价房等。除此之外，一些限竞房也普遍实行9.8折-9.9折折扣优惠。

中指研究院分析认为，由于项目集中，尤其是部分区域(比如朝阳王四营、崔各庄等板块)新房扎堆入市，且项目同质化严重，项目整体带看转化率依然保持较低水平。

以王四营板块为例，目前主要有保利·锦上、融创的朝阳壹号、中绿·东岳府以及稍远一些的绿城沁园。

其中，保利·锦上的去化率较好，销售人员透露现已超过60%。另据中原地产数据显示，近两周，绿城沁园、保利·锦上成交量较好，分别为38套和15套，而朝阳壹号近两周成交量仅为5套，中绿·东岳府则无成交。

虽然分化情况严重，但北京新房市场整体稳定，成交均价也有所回升。

据中原地产数据显示，2022年开年以来，近两周成交套数均不及去年年末，每周可成交600套，均价则在6万/平方米-7万/平方米之间。包括北京城建天坛府、金辰府限竞房等在内的14个楼盘周成交额已过亿。

实际上，同去年的“翘尾”一样，北京新房市场与二手房市场的回暖，均与信贷环境逐渐宽松有关。

在一个北京买房交流群里发现，部分购房者表示近期北京贷款似乎放开了。一名购房者表示，其去年12月初在北京购买了一套二手房，走完交易流程后申请了商贷，一个工作日之后审批通过，不到20天就放款了。

“目前，大多数银行支行放款时间都在半个月到一个月，具体还需要看银行和个人情况的区别。”多位销售人员证实了放款速度的变化。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前来看，信贷积压的问题在很多城市已有明显缓解，排队已经基本消化，随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。以北京为例的一二线城市将会率先走出低迷。

就在1月20日，央行下调了LPR，意味着5年期房贷利息时隔22个月后终于下降。按照最新的LPR计算，北京目前商贷首套房利率为5.15%，商贷二套利率为5.65%，均较此前下调0.05%。

张大伟认为，降息对购房者会带来一些心理影响，有利于保持房地产预期稳定。“不过，整体看，本次降息不会导致楼市过热。房住不炒依然是政策方向，部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场企稳将是趋势。”