核心观点

本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所上升。52个城市新房成交套数为4.5万套，环比下降0.1%，同比下降23.1%；21个大中城市新房成交套数为2.8万套，环比下降2.5%，同比下降20.1%；一、二、三线城市新房成交环比分别变化+19.1%、-4.9%、-28.9%，同比分别变动-2.1%、-13.9%、-54.3%。18个城市二手房成交套数为1.3万套，环比上升0.9%，同比下降38.4%；13大中城市二手房成交套数为1.1万套，环比上升1.4%，同比下降40.0%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-3.6%、+2.9%、+8.9%，同比增速分别为-39.8%、-35.4%、-51.3%。

新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所上升。16个城市新房库存套数为100.4万套，环比下降0.7%，去化周期为10.2个月，环比上升0.1个月；9个大中城市新房库存套数为55.0万套，环比下降1.6%，去化周期为7.8个月，环比持平；一线城市新房库存量23.0万套，环比下降0.2万套，库销比为6.5个月，环比下降0.3个月，二线城市新房库存量19.8万套，环比下降0.7万套，库销比为8.3个月，环比上升0.1个月。三线城市新房库存套数为12.2万套，环比持平，去化周期10.5个月，环比上升0.4个月。

整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为128宗，环比下降1.5%，同比下降60.6%；成交土地规划建筑面积为828万平方米，环比下降27.8%，同比下降76.1%；成交土地总价为132亿元，环比下降50.9%，同比下降87.8%；成交土地楼面均价为1588元/平方米，环比下降32.1%，同比下降49.0%；百城成交土地溢价率为9.71%，环比下降12.4%，同比下降27.6%。

投资建议

本周（2021年8月21日-2021年8月27日），重点城市多地第二批集中供地陆续挂牌。截至目前，厦门、无锡和长春3城已经结束了二批土地出让，沈阳、杭州、福州、青岛、天津、南京、济南、苏州、合肥和成都10城二批次集中供地已经挂牌。从限定竞得方式角度来看，沈阳、杭州、青岛、南京、合肥、成都六城对产品品质提出了要求；整体而言，响应了8月初自然资源部对二三批次集中土地出让最高溢价率低于15%的要求，按照各城市最高限制地价计算出来的平均最高溢价率为13.7%（若考虑长春、厦门、无锡三个已成交的城市，则为17.0%），远低于首批的31.1%。沈阳、厦门二批次出地量较首批翻番，青岛、合肥、成都二批次出地量较首批增长60%以上。仍需要紧密观察9月即将开始的二批集中土地出让是否会带来行业利润率企稳回升拐点的出现。后续集中土地出让对于房企资质及购地资金的审核更加严格，竞品质、定品质的方式也对房企的产品力提出了更高的要求，我们认为融资能力、资金实力、运营能力、产品力、营销能力等综合实力突出的龙头房企优势将更加显著。我们建议关注：1）开发板块：金地集团、万科A、保利地产、龙湖集团、佳兆业集团。2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。