来源：证券时报 作者：贺觉渊

今年7月，各线城市新建商品住宅成交均呈下行态势。中指研究院数据显示，2021年7月监测的主要城市新房成交面积环比下降14.30%，超八成城市环比均有不同程度下降，同比下降4.29%。

接受证券时报记者采访的专家指出，7月楼市交易在调控政策效应释放且政策不断收紧的情况下出现降温，一方面说明部分投资投机需求正在被剔除，也说明供需双向收紧下楼市调控取得积极进展，预计后续市场降温之势或还将延续。

7月各线城市

新房成交量下降

虽然今年以来房地产市场供需两侧的调控力度不断加大，但总体来看，上半年新房成交整体上行。中指研究院数据显示，2021年上半年中指监测的21个主要城市，19个城市新房成交面积同比上升。6月份，新房市场成交量同、环比均升，其中一线城市新房成交面积环比上升36.84%，北京在6月新房成交面积环比升幅更是达到了100.43%。

进入下半年首月，新房市场成交情况却“画风突变”。中指研究院指出，7月楼市新房成交量同环比均降。分城市来看，7月一线城市成交面积环比降幅为21.34%，同比上升7.12%。二线代表城市成交面积环比下降11.47%，同比下降2.54%。三线代表城市成交面积较上月下降17.42%，同比下降26.01%。

对于7月新房成交的下行态势，易居研究院智库中心研究总监严跃进对证券时报记者表示，当前购房政策以收紧为导向，以及包括信贷收紧在内的诸多因素都对房地产市场产生一些利空的影响，所以市场交易等指标出现降温，基本上符合预期。成交量的变化很大程度上也说明投资投机需求正在被剔除，预计成交下行的行情还将延续。

贝壳研究院则指出，7月全国351城的住宅用地成交金额同比下滑51.55%，成交规划建筑面积同比下滑47.09%，成交楼面价同比下滑8.42%。土地成交金额与成交量的明显下滑主要是7月为22城集中供地的真空期，显著影响土地市场。同时，7月土地市场受到季节性波动影响明显。另外，随着政策逐步趋严，房企拿地逐渐谨慎。由于集中供地的22个城市皆为一二线城市，市场火热度较高，因此7月份参与集中供地的22城由于土地成交缺席，必然导致楼面价下降。

供需两端发力

调控效果显著

在“领跌”的四个一线城市中，上海的新房成交面积环比降幅较大，环比下降30.86%，但上海的新房成交套数和成交面积分别为14527套和147.74万/平方米，仍是一线城市最高。相比之下，深圳新房成交套数仅2712套，不仅较6月有所下降，深圳二手住宅成交量也是跌势不止。

易居研究院研究员潘竑羽指出，深圳7月仅二手房成交2557套，创下2013年来除春节月份以外的最低值，也说明此前深圳二手房调控效果显著，使得二手住宅市场较冷。

值得注意的是，在整体新房成交面积普降的情况下，7月武汉、西安新房成交面积却环比大幅上升，涨幅分别达到31.77%、58.06%。

不过，武汉市住房保障和房屋管理局在7月末发布《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知(征求意见稿)》， 开启“凭房票买房”时代。该文件进一步规范了对限购区域购房资格证明的认定，并要求在获得购房资格认定结果后即时锁定，一段时间内仅能报一个楼盘。普遍观点认为，武汉后续部分热点楼盘盲目登记的现象有望减少，市场交易或受影响。

严跃进认为，严格调控下部分城市交易表现仍然不错或说明此类城市潜在需求较大。所以一旦该城市推盘节奏加快，即便中间有各类调控也容易推高市场交易的规模。另外，7月份武汉、西安等部分城市购房政策相对宽松，市场交易不容易出现较大跌幅。

苏宁金融研究院宏观中心副主任陶金对记者表示，总体来看，供需两端同时发力的房地产调控对当前楼市效果显著。后续各地还可以发力加强房地产金融审慎管理、调整集中供地机制、增加租赁住房供给，进一步完善房地产市场长效机制。