来源：国际金融报 作者：吴典

上市后，合景悠活一直在收并购道路上蒙眼“狂奔”，申勤物业是其近一年来收购的第三家非住宅物管公司。专家表示，短期内频繁收购体量较大的标的，对于合景悠活的内部运营及资源调动等方面都产生了极大的挑战。

吞下雪松智联不足半年，合景悠活又有了新“猎物”。

6月29日晚间，合景悠活对外公告称，公司将以4.98亿元的价格收购上海申勤物业管理服务有限公司(下称“申勤物业”)80%股权，市盈率达到15倍。

相较于此前收购雪松智联、广州润通，合景悠活此次收购的市盈率明显偏高。除了受行业竞争加剧的影响外，偏高的市盈率也与标的自身属性脱不开干系。

嘉和家业物业研究院院长唐卓对记者表示，在目前物企发力非住领域的大背景下，申勤物业算是一个比较优质的标的，“综合因素影响使得此次收购的PE有所提升。”

激进外拓

申勤物业专注于政府机关物业，并透过深耕渠道及管理模式复制，辐射至公共物业、学校物业及其他类型物业。截至2020年12月末，该公司在管项目超过120个，在管面积约1800万平方米。

唐卓称，此次收购之后，合景悠活将凭借标的在公建物业领域专业服务能力及在长三角的深耕，进一步提升自身在长三角区域的项目密度，同时夯实企业非住物业服务的特色标签。

《国际金融报》记者注意到，这是该公司近一年来收购的第三家非住宅物管公司。上市后，合景悠活一直在收并购道路上蒙眼狂奔。

2020年10月18日的上市发布会上，合景悠活管理层曾表明，公司在物色的收购标的已经有很多，在未来的并购市场上将会考虑有一定份额的公建项目，希望不同的业态之间可以形成互补。

话音刚落，该年12月7日，合景悠活便对外宣布，公司将收购致力于公共服务领域、拥有较为专业技术系统的广州市润通物业管理有限公司(下称“广州润通”)80%股权。该笔交易作价2.144亿元，市盈率为11.65倍。

依靠着这笔收并购，合景悠活2020年的非住宅物业在管面积达到1245万平方米，较2019年的326.8万平方米同比增长281%。一个月后，合景悠活又宣布了关于收购雪松智联的消息。

如此频繁的收购也导致公司原定用于收并购的募集资金出现缺口。因而，在此次收购申勤物业的同时，合景悠活还表示将调整募资用途，公司计划将原定用于收并购投资的17.48亿港元修订至24.53亿港元。

对此，唐卓表示，短期内频繁收购体量较大的标的，对于合景悠活的内部运营及资源调动等方面都产生了极大的挑战，“‘蛇吞象之后的消化问题’将在未来1-2年内一直存在”。

债务承压

频繁收并购的另一原因可能在于关联公司合景泰富的不给力。

2020年，合景悠活实现营业收入15.17亿元，同比增长34.9%；同期净利润为3.24亿元，同比增长75.1%；净利率21.3%，连续三年平稳上升。尽管如此，在一众物企中，合景悠活的实力并不亮眼，竞争较弱。公司在上市首日便跌破7.89港元的发行价，当日股价跌幅达22.94%。

同时，上市后的首份成绩单显示，合景悠活对合景泰富的依赖也正在逐渐加深。2020年，其来自合景泰富及其合营企业、联营公司及其他关联方的收入为7.57亿元，2019年该数额为5.28亿元，占总收入的比重由46.9%上升至49.9%。

2020年，合景泰富的销售面积为610.6万平方米，未来1-3年，合景富泰计划将持续开业26个商场+9个写字楼，并交由合景悠活提供商业运营服务。但在唐卓看来，合景泰富的土地储备并不能给合景悠活带来全方位的支持。

更何况，合景泰富自身也面临着困境。作为曾经的“华南五虎”，合景泰富近年来的发展无疑是掉队的，公司直至2020年才以1036.1亿元的销售额跻身千亿房企阵营。

而就在这实现规模跨越的一年，合景泰富的净利率同比下跌超17个百分点。东财Choice数据显示，2020年，该公司销售净利率为23.2%，2018年、2019年的该指标则为55.56%、40.29%。

某种程度上来说，净利率的下跌意味着公司盈利能力变弱。截至2020年，合景泰富营收同比增长19.18%至297.42亿元，但其对应的归母净利润却同比下跌31.91%至66.77亿元，为该公司近十年来的首次下跌。

另外，对合景泰富而言，目前最重要的恐怕是债务问题。5月11日，合景泰富公告称，公司将发行一笔于2026年到期的绿色票据，该票据金额为3.78亿美元，票面利率为6%。

对于这笔票据的用途，合景泰富表示，该票据发行所得款项净额将用于公司现有一年内到期及根据其绿色融资框架进行的中长期离岸债项再融资。

有媒体统计，截至2021年6月24日，合景泰富总存续债券24只，人民币债券13只，总发债额209.4亿人民币，平均票面利率6.3%；美元优先票据11只，总发债额44亿美元，平均票面利率6.53%。

这里面有多笔债券将在今年到期。

年报数据显示，2020年，合景泰富的银行及其他贷款为316.42亿元，其中约75.31亿元将于一年内偿还；公司待还的优先票据为260.73亿元，其中约22.78亿元将于一年内到期；境内公司债券总额为201.45亿元，约154.46亿元在一年内到期，占比达76.67%。

整体来看，合景泰富在2021年到期的债务达到252.55亿元左右，较2019年的237.28亿元增长超15亿元。

另一方面，合景泰富2020年的其他应付款及应计款项较2019年的276.27亿元增至317.46亿元，应付合营及联营公司款项合计384.52亿元。而公司同期的货币资金为406.36亿元，同比下跌20.91%。