长租房市场被人们广泛熟知不过短短几年时间，但实际上，包括自如等在内的一些企业，存续时间已经超过10年。

2011年前后，由于我国大规模的流动人口等利好因素，各类长租企业雨后春笋般相继成立。直至2015年前后，长租房市场中的主要参与企业已基本形成规模，并迎来了一波行业的密集投融资。

经过十年的发展，房东和租客的居住理念等多方面发生了一系列变化，让长租行业的社会关注度不断提升，与之而来的行业管理体系建设也愈发完善。2021年《政府工作报告》明确提出“规范发展长租房市场”；住房和城乡建设部、国家发展改革委等六部委也于日前联合发布监管意见，对长租房市场的发展提出有针对性的指导。

在此背景下，长租房市场延续其长远发展特点，在历经2020年阵痛期后渐归理性，主要的长租企业更加注重修炼“内功”和持续发展。如今行业发展进入新的十年，品质提升和模式创新等或成为长租企业发展新的关键词。

“中国的长租行业进入了一个健康的、更加稳健发展的时代。”自如CEO熊林日前表示，我国长租行业已进入了一个健康、规范发展的新时期，行业企业一定要去创新模式、升级产品，来共同推动行业的转型升级。

熊林还表示，希望自如能够在这个行业里面做成一家百年老店。为此目标，自如也一直在谋求产品升级和模式创新。日前，自如推出了名为“增益租”的全新模式，一方面通过对老旧、毛坯房源进行高品质装修来提升房屋市场竞争力，另一方面在有效激活存量市场的同时，探索与租客、业主各方共赢的合作关系，构建更加稳定的合作新局面。

“增益租”成长租行业模式革新范本

在长租行业的发展史里，“做长租很简单”却成为一个长时间的误读，随之而来的结果便是在行业的第一个十年里，从业者们走出了两条截然不同的发展路径：一是以创新驱动、小步快跑的“精耕派”，另一是以资金驱动、大步跃进的“扩张派”。

实际上，两条路径的高下之争一直延续到了新冠肺炎疫情挑战之后：在出租和租住需求受疫情影响的震荡之下，不少从业者使用的“长收短付”“高收低租”“高比例租金贷”的增长逻辑被证伪。与此同时，随着行业系统化的管理措施不断出台，这类高风险经营行为得到遏制。

然而几乎在同一时间，一直走“精耕派”路径的长租企业自如，以超过100万间的房源管理规模，持续稳居行业之首，而让长租发展的模式与发展思路再一次走到台前的是，自如推出的“增益租”模式成为行业革新的标志性产物。

资料显示，“增益租”模式主要具备“收益高、出租快、装修好、很省心”四方面特点。这其中主要的创新机制，一是通过对老旧、毛坯房源进行高品质装修来提升房屋市场竞争力，以激活房东侧的存量供给、保障租客侧的高品质居住条件，二是以“收出无差价、保底收益、收益分成”的方式，进一步实现行业透明化。

正因如此，新模式一经推出便受到不少业主关注。北京安贞桥业主刘女士认为：“我的老房子选择增益租模式装修后，自如平台带来了不少租客看房，正式交付后20天就租出去了。对于收益来说，我更看重长远，保底收益是基础保障，随年限增长收益也会不断递增，而且年底收益分成，对业主来说是一个全面保障。”

自如方面表示，房屋品质提升会极大提高出租效率，目前相较于同地段普租房源45天的平均出租周期，自如“增益租”大概在20天左右，收益也将更有竞争力。同时，为进一步让业主省心，“增益租”每年在单个房源上会投入超过3000元的维护成本。在此期间，每套房子都会享有定期保洁、租期维修等服务，并赠送家财险。此外，自如还成立“云管家”团队，以24小时在线服务实现极速响应，帮助租客快速解决各类租务问题，让业主能真正安心做“甩手房东”。

可以看到的是，自如“增益租”模式正为长租市场各参与主体带来切实的改变，也为行业转型升级贡献着力量。有分析指出，“增益租”模式让自如与房东的关系从过去单纯的租赁委托，转向合作共赢、更加稳定的伙伴关系，或将为行业长效发展提供一种新的模式参考范本。

以长期事业心态做行业百年老店

“长租是一项长期事业”，在行业进入规范发展期后，这一观点已日渐成为行业共识。

《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，十年时间，长租行业共经历了早期探索、行业爆发和洗牌以及精耕等三个阶段。而在发展路径与模式弊病尚不明确的探索时期，部分长租机构没有摆脱“当信息中介”的惯性，忽略了房源升级、租期服务、生活服务等核心差异化能力的建设，陷入了“为扩张而扩张、以量补质”的虚假繁荣之中。

实际上，“长租市场承担的功能不仅仅是解决刚性的居住需求，其将在各类需求中发挥重要的作用。”中指研究院指出，未来，长租企业在细分市场上的发展会更深入和多元。

如今，为数不多的头部长租机构，凭借规模优势和运营优势，满足大基数用户的品质生活需要，占据了市场中的主要份额。而数量众多的长尾玩家，则凭借“一个点”的优势切入市场，以个性化的服务在夹缝中生存，“核心头部+精品长尾”的市场格局逐步呈现。

而精耕产品以及通过创新推动行业转型升级一直是自如的重要理念之一。在上述三个阶段中，自如始终坚持深耕产品和模式创新，先后推出自如友家、自如整租、心舍、曼舍等分散式居住产品，以及自如寓、自如驿、自如里等集中式居住产品。而作为以城市生活服务平台为目标的发展理念，自如为社会提供的保洁、搬家、维修等服务产品的年订单量已超过3500万单。发展至今，相关服务已覆盖北京、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州10座城市。

十年时间，长租企业的变化不仅是企业的发展路线和盈利模式，也正因长租企业的出现，让房东和租客的居住理念、市场结构发生了不可逆的转变。在越来越多居住群体选择专业长租企业的同时，长租房也成为住房租赁市场的重要组成部分。自如研究院发布的《2021年10城毕业生租房报告》显示，毕业生群体中有90%需要以租房解决居住问题，这其中超80%的毕业生会优先选择专业长租品牌，甚至不少毕业生愿为更好的居住条件提升租房预算，北京毕业生租房预算接近4000元，深圳、广州则已突破3000元。而对于城市整体租客群体而言，《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据显示，超过56%的租客会将“大且好”的长租品牌作为首选。

北京房地产中介行业协会会长李文杰曾表示，随着“00后”“95后”等青年租住群体进入到租房市场，多样化将成为行业的供给形态。不管是从行业规模角度，还是政策支持来讲，租赁行业面临着从直租到机构化的趋势。

国务院参事室特约研究员姚景源也有所认同，要站在改善民生的角度来理解租赁市场发展的意义，提高租赁市场历史地位，尤其要提高长租房市场比重，努力培育专业长租机构并给予扶持。

总体看出，从需求侧而言，城市租房群体对租住产品的需求呈现多层次、多方位的特点，经过十余年发展，专业长租企业的优势已愈加突出，不仅与政府主导的保障性租赁住房形成优势互补的发展格局，也成为提升住房体验、生活品质、行业发展的关键，已是解决大城市住房问题的抓手之一。而在供给侧，可以肯定的是，随着“增益租”模式的推出，自如在模式创新以及产品深耕上将更进一步，将为行业革新提供一种思考路径，会有效激活存量，加强多渠道供给和多元化保障。而自如方面也有着对自身的期许，熊林曾于日前表示，中国住房租赁行业在产品、服务、科技与智能化等方面的用户体验，已经初步追赶世界水平，进入健康发展新阶段，自如希望通过“增益租”业主托管新模式，推动行业转型和全新产品落地，也希望持续为千千万万租房年轻人在城市里安居乐业作出自身的贡献，真正在这个行业里做成一家百年老店。