统计局公布2021年4月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为14298万平米/12664亿元/17742万平米，同比增速分别为+19.2%/+13.7%/-9.3%，前值+38.1%/+14.7%/7.3%，相比2019年同期增速分别为+16.7%/+21.6/-10.5%，前值+18.5%/+16.0%/-4.0%。

核心观点

4月销售继续高增长，预计二季度景气度仍高。4月销售均价为10653元/平方米，同比增长11.1%，环比增长3.3%。2021年开年销售持续火爆，我们认为有以下原因：2020年上半年疫情影响销售基数较低，导致同比涨幅较大；疫情下信贷有所放松，房贷利率稳中有降，刺激了买房需求的爆发；行业本身库存处于低位，供需两旺，导致量价齐升。但从边际来看，销售同比增速已经放缓，我们认为二季度市场景气度仍高，但随着需求的逐渐释放，下半年市场将回归平稳。

新开工增速转负，受集中供地影响较大。4月房地产新开工面积同比下降9.3%，与2019年同期相比下滑10.5%。4月新开工面积/销售面积的比值为1.24，前值为1.03，仍高于销售。新开工增速持续下滑，我们认为主要

原因如下：2020年全年的土地出让面积总体小幅下滑1.1%，对后续新开工产生负面影响，受集中供地影响，2021年1-4月土地出让面积绝对量低于2019年同期；2021年为竣工大年，竣工对新开工存在一定挤出效应，但我们认为，随着土地市场逐渐活跃，预计下半年新开工可能会再度走强。

4月房地产投资保持双位数增长，全年仍有韧性。维持2020年投资较快增速的主要是一二线城市主导的土地端的投资，我们认为2021年虽然土地出让面积会迎来正增长，但是楼板价上升幅度不会很大。此外由于2020年土地出让总面积有所缩水，那么2021年前新开工增速必然回落，这都导致了2021年的建安投资增速不会很快。在相对高基数下，我们认为2021年房地产投资增速将保有韧性，不会明显失速，但也不会大幅增长。

我们调整预测2021年房地产行业三大核心指标为：销售面积增长（2.5%）、新开工面积增长（-1.0%）、房地产开发投资增速（8.5%）。而受竣工周期推动叠加今年疫情带来的低基数影响，竣工增速将达到10%左右。

投资建议与投资标的

4月销售继续保持较快增长，投资保持韧性，受土地供应节奏影响，新开工增速由正转负。在供需两旺的市场下，行业利润空间仍可能压缩。但我们要看到这一轮地产的投资主线是供给侧改革，确定性提升将抬升行业的估值中枢。本轮销售景气度可能在二季度达到高点，但土地市场热度不会马上下降，下半年在市场和融资双重压力下，行业出清可能加速，诞生一轮估值修复行情，低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、新城控股(601155，买入)。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐推荐永升生活服务(01995，买入)、碧桂园服务(06098，买入)、融创服务(01516，买入)、新大正(002968，买入)。