数据显示，在过去20年时间里，我国城镇化进程从最初的17.8％上涨至如今的60.65％，按照我国人口总规模来算，也就是说每年都有1400万老百姓进入城市安家落户。仅从这一点来看，在庞大的市场需求支撑下，就算是最普通的商品，其价格必然水涨船高。客观来讲，房价上涨是正常市场价经济的趋势，但这显然并不是吹捧房价上涨的理由。换一句话说，抛开每年的通货膨胀，信贷资金的数额是一定，在某种程度上来讲，那就是羊毛就出在羊上。在人人有房的背后，居民杠杆率处于高位运行，在生活物资有着明显提升的背景下，大家的幸福感却似乎缺失了，这一点相信每个人深有体会。

但事实上随着近些年楼市调控的深入贯彻，市场正在发生一些潜移默化的变化。例如开发商的日子并不好过，在背负偿还巨大债务的背后，监管部门的金融政策压力就显得是最后一根稻草，对此去年全国申请破产的开发商数量突破400余家就是最好的证明。而从易居研究院发布的数据显示，截止2月底，全国100个城市新房库存规模连续27个月同比上涨，去化周期高达10个月。反观另一边，不少地区楼盘爆冷，例如最近较为火热的香河某楼盘从25000元跌到8000元，甚至有的业主表示房子免费送，只需要承担剩下的房贷。

仅从这一点来看，我只能说楼市有“水波纹”效应！原因很简单，以时间轴周期来看，自从2018年开始，楼市风向开始转变，例如曾经引以为傲的去库存、棚改政策正式宣告结束，超高建筑被监管部门叫停，旧改正式接替棚改进入大家的视线。而现在这一趋势就宛如石子丢入水中一样，由热点城市扩散到三四线城市，说白了这也就是大家常说的政策延时效应。

也许短期来看，部分城市依然如此火热，就以合肥为例，仅3月份合肥网签5327套，环比上涨30％，同比上涨24.1％，最新库存量为23498套，环比下跌7.6％。但现实真的是这样吗？从合肥出台新政八条和摇号细则的表态上看，这恐怕直接打破了大家的幻想，所谓的市场火热终究是昙花一现。

介于当下特殊的背景，对于本轮楼市而言，2大趋势正在定调房价走向，主要有以下内容：一是曾经作为核心源动力的信贷规模，当下却成为众多部门的监管对象，一方面是上游资金被锁住，想要像往常一样流入市场，恐怕只能说异想天开，直接影响就是银行房贷额度受到冲击，另一方面不少城市开始自我审查行动，若是之前贷款合同违规，银行有权暂停合同，甚至要求贷款人偿还本金；二是市场预期发生转变，从4月份房贷利率走向来看，全国首套房贷款平均利率为5.31％，环比上涨4个基点；二套房贷款平均利率为5.59％，环比上涨2个基点。说白了购房直接成本增加，这无疑是劝退购房者，对此不少购房计划直接被搁置。

从以上2点趋势来看，也许大家并没有直观感受，但如果去中介、售楼处实地考察，你会发现卖房的人远比买房的人还多。如果要说更加直白一点的话，那就是每个人都知道现金流为王，当大家意识到买房不一定能赚钱，甚至大概率亏钱时，市场最真实的一幕浮出水面。对此据央行一季度数据显示，人民币存款增加8.35万亿元，同比新增2844亿元，由此可见愿意将资金存入银行的人越来越多了，这恰恰也说明了当下购房者更加的聪慧，过度借鉴专家观点还不如眼见为实。

总的来说，未来楼市格局相对简单，政策调控加码和信贷资源监管将成为今年的最大亮点。基于这一点上，囤房族的麻烦要来了，其主要压力来源于市场的饱和度，说白了就是市场变现周期的长短，若是继续持房，不排除连本金都保不住，若降价抛房，核算持房成本和利息，基本赚不了多少钱，正是因为不知道该如何选择，越来越多的囤房族陷入焦虑中，如何快速卖房已然成为当务之急。