“对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启！”万科在2020年年报开头以这样一句话为房地产行业定义。

在万科看来，房地产行业竞争分为三个时代，土地红利时代和金融红利时代已相继远去，接下来的管理红利时代将以“充分竞争”为主要特征。

这一判断在近期陆续发布的房企2020年年报中也得到了印证。从年报数据看，营收增速分化，行业整体毛利率下滑，房企盈利承压，土地储备增速放缓。在融资“三道红线”、贷款集中度管理以及土地集中出让等政策措施之下，房企或主动或被动地调整开发战略，调整拿地策略，降低杠杠率，寻求房地产开发以外的“新赛道”。

营收分化，增收不增利成行业普遍现象

注：深圳控股、合生创展集团货币单位为港元数据来源：中达证券

从已经公布年报的典型上市房企表现看，在疫情严重冲击和房地产调控压力之下，房企营收和利润率等指标出现明显下滑。

首先是营收增速分化。已发布年报的上市房企平均营收增速为16.5％，同比下滑8.1个百分点。总营收方面，中国恒大、碧桂园、万科、融创中国、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、新城发展、世茂集团和富力地产排名前十，其中前九名营收均超过千亿，中国恒大、碧桂园和万科分别以5072.48亿元、4628.56亿元和4191.12亿元排名主营收入前三。营收增速方面，建发国际实现营收427.44亿元，同比大增146.8％；合生创展实现营收343.7亿元，同比大增84.8％；新城控股实现营收1454.8亿元，同比大增69.5％；中骏集团实现营收325.7亿元，同比增长52.4％。相比之下，2020年也有29家上市房企营收出现下滑，其中恒盛地产、禹洲集团、上置集团、瑞安房地产、北大资源等营收跌幅均超过50％。

其次是利润率下滑。列入统计的41家上市房企平均毛利率同比下滑4.1个百分点至25.2％；平均归母净利率下降2.6个百分点至10.4％；归母净利润增速下滑11.7个百分点至2.8％。利润率下滑带动净资产收益率（ROE）下降，2020年龙头房企平均ROE下滑2.8个百分点至17％左右。

在列入统计的41家已经公布年报的上市房企中，毛利率达到或超过30％的仅有8家，同比减少11家。毛利率同比上升的只有合生创展、深圳控股和金辉控股3家，其余38家均出现毛利率下滑。

上市房企增收不增利原因大致有3点：一是疫情因素导致房地产项目工程施工和销售受阻，交付进度和去化周期拉长，财务成本和销售费用增加。二是地价成本上升。2020年入市的项目拿地时间集中在2017年左右的地价高峰期，地价成本严重挤压了项目利率空间。三是限价等调控政策影响。高地价项目入市又遇到销售限价，从成本和收益两端挤压了项目的利润空间。

土地储备增速放缓，拿地模式更多元

数据来源：中达证券

从列入统计的38家公布了土地储备数据的上市房企看，碧桂园、融创中国、中国恒大、万科A、新城控股土地储备建筑面积（统计口径略有差别）均超过1亿平方米，分别达到27520万、25772万、23100万、15838万、14300万平方米。从土地储备增速看，建发国际、绿城中国、中国奥园土地储备面积同比增长最快，分别为31.8％、31.1％和27％。

2020年上市房企受“三道红线”影响，降负债压力增大，拿地总体偏于谨慎。38家上市房企土地储备平均增速同比下滑了7个百分点。特别是高负债房企明显降低了拿地速度。中国恒大、富力地产、时代中国、中国海外发展、合生创展、华润置地等房企土地储备面积均有不同程度下降，38家列入统计的上市房企中，22家土地储备增速不足10％。

对于房企来说，土地储备是一把“双刃剑”。房地产进入管理时代，土地红利不再，过高的土地储备或拿地区域选择不当，不仅增加会资金占用成本，也大大增加了项目去化风险。通过年报分析，多数房企在向长三角、粤港澳等核心城市群集中。例如宝龙地产68.7％的土地储备在长三角区域；越秀地产在粤港澳大湾区的土地储备占到总土储面积的55.1％，其在一二线城市的土储占比高达92％；绿城土地储备按货值算，长三角占比55％，环渤海22％，而一二线城市占比73％。

房企拿地方式更趋多元。城市更新、收并购、产业勾地等方式逐渐占据主导地位。例如雅居乐，通过产城融合、收并购、城市更新等方式获得的新增土储建筑面积占比达55％，通过产城融合和城市更新锁定预计建筑面积超3400万平方米土地资源。龙光集团通过城市更新获取的优质土储总货值超过7100亿元，其中95％位于粤港澳大湾区核心城市，仅2020年就新增城市更新项目31个，货值达3003亿元。融创中国在公开市场竞拍、收并购、产业合作三种拿地方式上均展现出自身优势，2020年三种方式获取土地分别占比36％、30％和34％。旭辉控股2020年新增可售货值中多元化拿地占比为51％，其中一二级联动（包括TOD项目等）占比15％，IP勾地占比23％，商业勾地占比32％，收并购占比29％。

2021年，随着供地“两集中”政策的落地，以及22个重点城市供地计划的推出，房企拿地将更趋于理性，拿地方式更趋向多元。高负债率房企将进一步放缓拿地，而低负债房企则会迎来更多拿地机会，房企之间、城市之间的市场分化格局将更为明显。出于对土地获取和土地成本的考量，部分房企或将进一步采用合作方式参与拿地，以降低资金压力。

“三道红线”压顶，高负债房企忙“降档”

数据来源：中达证券

2020年以“三道红线”为主要内容的融资监管政策，对房地产行业来说具有划时代意义，加强杠杆率管控、降杠杆降负债成为房企的自觉行为。

从40家披露完整数据的上市房企中可以发现，18家房企达到绿档、18家为黄档、2家为橙档、2家为红档。龙光、宝龙、融信等9家房企未达标指标数由1项降为0项；建发国际、佳兆业等2家房企由2项降为0项；金辉控股由3项降为0项，成功进入绿档；绿城未达标指标数由2项将为1项；融创中国未达标指标数由3项降至1项，进入黄档。

降负债方面，祥生控股、建发国际、金辉控股净负债率下降最为明显，分别同比下降225个百分点、102个百分点和92个百分点。剔除预收款后的资产负债率方面，金辉控股、建发国际、龙光集团分别下降7.9个百分点、7.1个百分点和6.3个百分点。

降杠杆方式上，除了放缓拿地之外，大体采取三种途径：一是增加少数股东权益，二是发行计入权益的永续债，三是加快销售回款。例如，2020年金辉控股少数股东权益从2019年末的45.5亿元大幅提升至2020年末的145.5亿元，现金总额增长至265.9亿元，资产负债结构迅速优化，由红档一步降入绿档。建发国际通过发行95亿元永续债，带动权益总额提升，加之销售金额大幅增长，扣除预收款负债率和净负债率大幅下降，由橙档降至绿档。佳兆业通过降低土储权益比例等方式，大幅增加现金总额，实现扣除预收款负债率和净负债率双双达标。

上市房企积极降低负债率的同时，也在加强对债务结构的管控。40家列入统计的上市房企短期债务占比均值同比下降0.9个百分点。平均现金短债比上升至1.89倍，债务结构和流动性状况有所优化。其中绿城中国、银城国际控股、新城控股短期债务占比降幅较大，分别同比下降20.5个百分点、19.5个百分点、15.2个百分点。祥生控股集团、建发国际集团、合生创展集团现金总额增长较快，分别同比增长249.1％、142.1％、110.3％。建发国际集团、中国金茂、银城国际控股的现金短债比提升较大，同比分别提升3.0倍、1.4倍、1.1倍。

适应新生态，卡位“新赛道”

地球生态变化影响着生物的繁衍生息，物竞天择适者生存是不二法则，恐龙的灭绝和熊猫的存活就是鲜明对照。对于一个行业生态来说也有着同样的道理。

经历了5年的严厉调控，再加上房地产存量市场趋于饱和，房地产行业生态正在发生根本改变，以往“拿地—开发—销售”的传统路径越走越窄，反应敏锐的龙头房企早已在寻求更为广阔的赛道，或向行业上下游纵深延展，或干脆转型其他领域。

年报显示，万科已从开发为主转向开发与经营并重，从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角，聚焦提升综合住区的开发和服务能力。在城市更新、TOD等领域也逐步建立起领先的竞争优势。物业服务方面，2020年，万科旗下万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36％；租赁住宅方面，截至2020年底万科开业规模达14.24万间，实全年现营业收入25.4亿元，同比增长72.33％。

恒大集团围绕地产主业，构建恒大地产、恒大物业、恒大汽车、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大大健康（养生谷）、恒大冰泉（矿泉水、粮油、乳业、生鲜）等八大产业，形成恒大“同心多圆”多元化产业布局。截至目前恒大汽车已经同步研发14款，发布了9款，全球布局了十大生产基地，天津、上海、广州基地已启动试生产调试，已累计投入474亿元。

碧桂园围绕高科技地产生态链加快布局，通过博智林机器人进行智慧施工，打造智能建造体系，借助筑智卫浴和现代家居进行装修及室内家居布置，形成完善的上下游产业链。截至2020年年底，博智林已递交专利申请近3000项，已获授权近1000项。在研建筑机器人46款，其中已有18款实现批量商业化。

龙湖地产除了布局地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务四大航道外，今年年初又宣布将新增房屋租售、房屋装修两大航道，两个业务航道拥有一个共同的新品牌——“塘鹅”，塘鹅入水，或将搅动中介和家装市场。

在新的行业生态之下，房企寻求多元化转型毋庸置疑，但也绝非易事，特别是跨行业转型更是如此。因此最理想方式还是围绕房地产上下游产业链延展、深耕，围绕房地产存量做文章。例如物业服务，2020年多家龙头房企拆分物业板块上市，为企业带来可观的收益。