华东区新开盘谍报：节前推盘节奏稳定 老推新市场占主流
区域市场综述
根据中指监测，2021年1-2月华东大区重点城市上海、杭州、南京、苏州累计开盘122个（较上个月增加18个），推出房源29756套。其中，刚需项目占比70%。各地在节前维持推盘节奏稳定，整体去化效果较好。路劲悦茂府、招商虹桥公馆、江河鸣翠、滨江观品、建发珺和府等项目由于区位优势、宜居度高、通达性好、配套资源丰富等原因实现开盘热销。
上海：推盘节奏保持稳定，整体开盘去化率非常好
监测15个项目开盘，共推出4254套房源，郊区楼盘占比较大，纯新盘项目8个，老推新项目7个。
四成楼盘价格有所上涨。
推盘节奏维持在高位，近九成入市项目在郊区。
监测楼盘整体开盘去化率非常好。
上海：路劲悦茂府（2021年1月14日）
价格优惠：无
认购去化：2021年1月21日本项目共推322套房源，开盘当天认购322套，去化率100%。
客户定位：以刚需型客户为主，客户兼顾少量投资需求；年龄介于35-50岁间的客户群占比较大。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
配套完善，功能齐全。周围商场众多，学校品质也还可以，交通便利，临近地铁。
品牌地产开发，专利户型打动人心。品牌效应明显，本次推出96平三房的全明设计、空间方正只是基准，最动人的是将居者需求最大化。
家门口的CBD，微板块价值急剧迸发。所处嘉定镇区域，商业、办公、产业正在聚集，意味着这里不管是产业、人口还是资金导入，在接下来都将是政府重点打造的样本。
项目缺点
单价，总价对比周边项目略高，对新上海人来说首付压力还是有的。
上海：招商虹桥公馆（2021年1月21日）
价格优惠：无。
认购去化：2021年1月21日本项目共推335套房源，开盘当天认购335套，去化率100%。
客户定位：以改善型客户为主，客户兼顾少量投资需求；年龄介于45-55岁间的客户群占比较大。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
交通便利，项目通达性好。项目距离轨道交通17号线徐盈路站约400米，出门即是崧泽高架，预计2021年全线建成通车，届时约30分左右到达中山公园，约40分钟左右到人民广场新天地等各大商枢。
产品类型丰富。本次开盘推出5种户型的精装修房源，满足不同改善型客户的需求。
配套完善，功能齐全。项目本身的产品具备定制化理念，智能家居、会所、户型等方面都较为贴合虹桥年轻人群的喜好；项目周边学校与商业中心等生活配套一应俱全。
项目缺点
认筹人数太多，认购率低。
杭州：受1.27调控新政影响供应放量，整体去化表现良好
本月重点监测项目开盘69次，共推出18455套房源；主要集中在余杭，受1.27调控新政的影响，年前供应大幅放量，纯新盘项目推出房源居多，整体去化效果良好。
价格方面，受1.27调控新政中的增值税年限由2改5的影响，二手房房价受到一定程度的抑制，但新房价格保持稳定，未出现较大波动。
自1.27调控新政发布后，开发商领取预售证速度加快，19个红盘和热点盘集中入市，吸引约7.4万组购房者，平均中签率13.7%左右：
除滨江观品外，其余18盘因热点盘或中签率＜10%而限售；
云帆未来社区单次推盘1760套创下记录；
紫璋台登记人数达10795，成新政后首个万人摇。
区域方面，本月开盘区域主要集中余杭区域，加推18次，推出房源6502套，占据杭州市区总入市量的35%左右。
本月纯新盘项目20个，其中主城区、郊区各占10席，整体去化表现优异，8成项目当天即售罄。
产品类型依然以高层为主，也有少量小高层、联排和低迷多层等入市。
杭州：江河鸣翠（2021年02月07日）
开盘详情：2021年2月07日首推1#、4-11#共计431套精装高层房源，户型建面约143-230方。
价格优惠：均价68500元/平方米（含精装修6000元/平方米）。
认购去化：截止报名登记期限届满，共有7635户家庭进行了购房意向登记，中签率5.65%，开盘当天销售表现良好，去化率100%。
客户定位：项目处于江干区钱江新城核心区，购房人群主要以高端改善为主，兼顾部分投资需求。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
滨江和绿城的强强联合之作，产品品质保证；
双地铁口，四周被三大商业项目、运河景观包围；
与周边的二手房存在约1.28-2.34万/㎡的倒挂红利；
江河汇唯二的存在，唯一的在售新房。
项目缺点
项目位于钱江路的桥下，车辆上下坡的振动噪声不可避免。
杭州：滨江观品（2021年02月06日）
开盘详情：2021年2月6日，滨江观品首开高层1#、5#、9#、10#191套房源，户型建面169-233方。
价格优惠：47000元/㎡（含装修标准4500元/㎡）。
认购去化：截止报名登记期限届满，共有1573户家庭进行了购房意向登记，中签率12.14%，开盘当天销售表现良好，去化率100%。
客户定位：项目位于萧山区钱江世纪城板块，板块价值高，购房者以改善和投资客户为主。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
区位、配套抢眼，奥体印象城、SKP、万象城、钱江世纪公园、CBD公园等环绕周边；
双地铁，交通出行便利；
存在约0.81万/㎡的倒挂红利。
项目缺点
教育配套较少；
周边写字楼环绕，日照略差。
南京：推盘节奏快，节前多盘迎加推
重点监测36个项目开盘，共推出6585套房源，其中纯新盘项目8个，老推新项目28个。项目供应主体分布在多个区域，其中江宁（10）、浦口（9）、栖霞（7）、建邺（6）、秦淮（2）、雨花台（1）、六合（1），兼顾刚需和改善。
价格方面，最高万科翡翠滨江55495元/㎡，最低开盘价上棠颐和府18091元/㎡。
南京：建发珺和府（2021年1月25日）
认购去化：建发珺和府于1月25日上午开盘，截止到13:00，此次加推房源全部售罄。本次加推共154套房源（人才房源47套，无房房源47套），户型建筑面积约120㎡、140㎡、185㎡，销许均价约49500元/㎡，可选含3500元/㎡装修包，8成首付。
客户定位：以改善客户为主。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
河西南唯一在售的新中式产品，围合式的设计
河西各项配套利好不断，教育、商业等等纷纷落地
一二手房倒挂
精装包质量高
项目缺点
首付高，总金额较高
南京：万科燕语光年（2021年2月6日）
认购去化：万科燕语光年2月6日在售楼处首开，首开房源为6号楼，户型建筑面积89、118、130㎡，共计108套房源（人才房及无住房保障家庭房源各33套），全装修销许均价33897元/㎡，可另选升级装修包，首付5成，两梯四户，拟交付时间为2023年6月30日。首开已售罄。
客户定位：地缘客和刚改人群为主。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
项目位于燕子矶新城板块南侧，距离东边门户CBD万象综合体及地铁万寿站直线距离约800米，距离西边地铁1号线北延线晓庄站直线距离约600米。
万科“光年系”的首个作品
精装标准高
交通方便，3条地铁交汇
项目缺点
中签率低
苏州：房企放缓推盘速度，纯新盘项目居多
监测2个项目开盘，共推出462套房源，分布于吴江区和姑苏区，均为纯新盘项目。
价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，与周边同类型楼盘售价基本持平。
春节前后项目纷纷推出优惠促销活动，但优惠力度整体较小。
刚需型客户群集中于30岁左右，刚改、改善型居住型客户群年龄段主要集中于35-45岁左右。
苏州：金科印象平江（2021年1月27日）
价格优惠：优惠0.5%，送1万车位抵用劵。
认购去化：2021年1月27日本项目推出284套房源，开盘当天认购140套，去化率49%。
客户定位：主要以平江新城为主的姑苏区客户及相城大道客户为主，以改善自住为主，开发商关系户及内部认购较多。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
周边商业、教育、医疗等生活配套齐全；
联结南北三条交通动脉，交通便利；
品牌地产，产品力优越。
项目缺点
项目容积率偏高，物业费较贵。
苏州：琥珀半岛（2021年1月29日）
价格优惠：认购优惠99折，准签优惠99折，130-183㎡精装包约优惠500元/㎡，开盘后，所有优惠政策取消。
认购去化：2021年1月29日本项目推出178套房源，开盘当天认购120套，去化率67%。
客户定位：以吴江松陵镇周边地缘及乡镇客户为辅，苏州客户作为少量补充，置业目的改善自住为主。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
交通便利，生活配套完善。
低密洋房，居住舒适度高。
三河环绕，形成天然的城市半岛，自然环境优越
项目缺点
大面积洋房，总价相对较高，且需至2023年6月交付。
本月开盘
表：2021.01.16-2021.02.19部分典型项目开盘信息
注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。
下月预告
表：2021.02.20-03.31部分典型项目开盘信息
