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1月21日，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），提出增加商品住房用地供应、严格执行住房限购政策、加强个人住房贷款审慎管理、增值税征免年限从2年升至5年、优先满足“无房家庭”购房需求等。

平安观点:

上海楼市持续升温，调控加码符合预期：受益于流动性宽松、深圳等热点城市楼市带动，加上2018-2019年上海楼市已经历调整、部分积压需求释放，叠加上海“民办摇号”政策，2020年上海楼市明显升温，全年商品住宅、二手住宅分别成交1415万平、2409万平，同比增长3%、34%；房价涨幅自2020H2以来逐步领涨一线城市，2020年12月上海二手住宅价格指数同比增6.3%、环比增0.6%。岁末年初上海楼市有加速上涨势头，1月17个热点楼盘平均认筹率达273%。此前深圳、东莞等热度较高城市陆续加大调控力度，此次上海升级调控措施，旨在更好落实“房住不炒”与“三稳”定位，符合预期。

增值税免征年限延长，离异购房纳入监管：《意见》将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，2016-2020年上海新房及2手房合计成交约195万套，意味着这批房源短期若入市，均将纳入增值税增收范围，交易税费将大幅抬升；同时《意见》规定任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的、其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。此前对于离异前家庭有1套住房，离异后无房无贷一方能以35%的首付比例新购1套商品住房，但新规后新购住房时将被认定为二套，对应首付比例为普通住宅50%、非普通住宅70%，首付成本明显增加。

加大土地及租赁住房供应，优先满足“无房家庭”自住购房需求。《意见》提出加大增加住房用地供应，引导企业理性拿地，稳定土地价格；加快形成租赁住房有效供应，促进“租购并举”等，持续从供给端发力。同时《意见》明确加强个人住房贷款审慎管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场，预计后续针对购房资金来源、按揭审核有望趋紧；《意见》提到规范房地产市场经营秩序，加强市场监测；完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求，不排除后续热点楼盘试点无房家庭优先摇号政策。