1、6月销售延续回暖态势,单月增速较上月稍有下降。2020年6月,商品房销售面积同比+2%,商品房销售金额同比+9%,单月增速较上月稍有下降。市场销售持续回暖的主要原因包括:1)前期受抑制需求集中释放;2)随着各地预售审批加速及复工复产,6月房企推盘力度加大;3)流动性宽松环境下,全国首套平均房贷利率连续7个月下降。我们认为下半年随着市场供应量加大、流动性宽松叠加基数较低,基本面改善有望持续。高频数据显示,6月单月三线城市成交大幅上行,一线成交增速降幅收窄,二线降幅小幅扩大。

2、6月土地市场继续回暖,二、三线城市土地热度回升。2020年1-6月土地购置面积累计同比下降0.9%,降幅相比1-5月份收窄7.2个百分点;在土地政策的大力支持和房企融资成本下行的推动下,房企拿地积极。6月一线城市土地溢价率为6.69%,较上月大幅减少8.46%;二线城市土地溢价率16.01%,较前期+1.31%;三线溢价率为19.02%,较上月+3.34%。与5月相比,一线城市土地市场热度大幅下降,二三线城市土地热度回升。

3、开工面积增速持续大幅修复,竣工回暖逻辑未变。2020年1-6月新开工面积累计同比下降7.6%,降幅较1-5月收窄5.2个百分点;施工面积累计同比增速2.6%,较1-5月份增加0.3个百分;竣工面积累计同比下降10.5%,较1-5月份收窄0.8个百分点。我们预计下半年开工继续大幅修复,竣工加速回暖。

4、开发投资回正,凸显强韧性。2020年1-6月份,全国房地产开发投资完成额62780亿元,同比增长1.9%,1-5月为下降0.3%。5月单月房地产开发投资增速为8.5%,较上月+0.4%。在新开工持续修复和土地市场回暖的推动下,后续开发投资继续修复,强韧性凸显,符合我们之前的判断。

5、政策对冲下资金面表现持续改善。2020年1-6月份,房地产开发企业到位资金83344亿元,同比下降1.9%,降幅比1-5月份收窄4.2个百分点。除定金及预付款外,自筹资金、国内贷款、个人按揭贷款累计增速均转正。我们判断认为随着内外流动性宽松的环境下,房企融资环境持续改善。

6、投资建议:1-6月的房地产行业运行数据体现了市场及行业基本面的持续修复态势,销售、土地、新开工、施工、竣工、开发投资、到位资金都呈现向上修复。我们认为当前板块估值虽持续修复,但仍处于历史低位,未来修复空间仍较大。下半年随着市场供应量加大、流动性宽松叠加基数较低,基本面改善有望持续,将继续推动板块估值修复。我们重申行业“推荐”评级,建议把握四条主线精选公司。1)低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口;2)销售提速、弹性较大的优质成长型个股:阳光城、金科股份、中南建设;3)存在区域催化因素或者国企改革潜在利好的小市值股:天健集团、南国置业、中交地产;4)物业管理行业标的:招商积余、新大正、南都物业。