2019年末的突发疫情，无疑已成为房地产市场最大的黑天鹅。而武汉作为疫情爆发的中心，同时又是2019年的全国楼市销冠城市，再度获得了极大的市场关注。站在2020年起点，未来市场走向如何，且看武汉房企、二手房、金融等机构最新观点。

01营销方面：短期市场下行已成共识

疫情发生以后，首先影响的是线下售房回款，虽然各家房企陆续推出线上营销平台，但从各家机构观点来看，市场短期下行已成为共识，而体系化应对策略尚未形成。

1、品牌上市房企

感觉压力很大；集团正评估疫情对现金流和压力的影响，营销策略还在制定中；对市场恢复持悲观态度。

2、中国地产20强企业

由于政府不希望再次被列为世界公共卫生紧急事件，所以全国市场预计将在二季度恢复，武汉市场影响会大一点，但也会在三季度恢复。目前我们还没形成体系化的对策。对策方面，个人建议启动线上宣传，特别是跨界宣传，实现其他行业客户的线上导流。在疫情阶段促进老访客户线上成交；在疫情过后，将线上客户转至线下成交。

3、中国地产十强央企

总部指示从自身内部整理开始，不要急不能急，但要把内动做足。现在还是研讨各项目的营销策略，做自己平台基石搭建。

4、中部房地产品牌民营集团

营销难度以及业绩压力变大，开盘次数会减少，目前为抢占市场和客户的平销期。疫情过后，市场供应量充足，客户选择面变宽，成交周期变长。

5、湖北省属国资企业

在疫情爆发、经济下行的大背景下，上半年是阵痛期、调整期，商品房成交数量骤降，价格变化不大，开工量及面市量可能受影响；2020下半年，客户度过观望期，下半年是转型变革期、回归销售正常期，预计多数武汉房企，开始筹备战略转型、产品创新、营销方法创新，来应对市场不同的变化，保障年度任务。同时2020年客户购房习惯，也会发生变化。网上营销+线下体验的结合，客户维护是重点方向。

6、湖北实力型民企

商品房作为需要“体验”才能感知价值的产品，疫情降低了市场客户的安全感和消费欲望，目前多数客户的心理状态是手上留取现金以备不时之需，即使有购房需求，也会等疫情解除且市场回归正常后再考虑，对楼市预期或将更悲观。商业方面招商时效性受影响、开业延迟、品牌商户承压，公司收益损失巨大。酒店方面营收受损，面临巨大用工风险及人员招聘压力。

7、武汉本土综合型集团企业

线上办公，品牌宣传，积累客户，加强内功。

02投资方面：市场拿地机会仍在

营销回款受阻，直接影响房企拿地，尤其对于武汉土地市场，拿地标准或更为严格，但市场机会仍在。

1、武汉本土国资龙头

疫情对拿地有影响，至少一季度估计供地规模和各企业拿地会同比下降；建议找准机会争取拿到价格合理的优质资源，预计市场一季度会下降比较明显，全年估计还是稳中有升。

2、南方央企中部公司

投资方面肯定会分化，短期看各全国性公司将继续加大对长三角和湾区的倾斜。对武汉的判断标准及经济指标肯定从严。收并购和抱团取暖的机会会很多，但武汉目前土地可供应量很大，行业将进一步整合。

3、湖北省属国资企业

2020年，抗击疫情当前，高额总价土地推出可能集中在下半年。

03融资方面：融资政策或有放松

疫情突发后，房企的还款压力进一步加大，虽然近期从央行到各大金融机构陆续出台融资利好政策，但由于房地产行业的特殊属性，融资监管依然存在。

1、中国地产20强企业

看好下半年的市场，预计政策会趋松，但不至于转向。企业融资会有所放松，但对地产企业依然会形成一定管制。

2、武汉本土上市企业

对快速去化和高周转房企将面临严峻考验和挑战。今年上半年到期债务兑付，金融机构要予以最大限度地支持。

04二手房：疫情拖延会影响武汉二手房量价

在新房市场备受影响的同时，二手房市场同样难以幸免，有武汉十强经纪机构认为：

1、这一波疫情重创了武汉的房产市场，就算预计三月疫情能得到控制，上半年整个市场应该很萧条。新房市场可能复苏的比二手会快一些，整体来讲，武汉市作为强一线城市，消费者信心虽然被疫情打击，但中长期的这种住房刚需跟改善需求预期应该是不变的，下半年应该有机会。

2、如果武汉能在2月底彻底结束疫情，市场应该能快速恢复。但如果疫情拖延到5月，整体经济打击估计短期内很难恢复，因为现在企业和个人负债率都很高，和2003年的高速发展时期不一样，疫情之后个人收入预期会下降，会打乱之前的买房计划。二手房成交量价都会受影响。

05金融机构：市场前景看法不一

作为与房地产联系紧密的金融机构，对房地产市场前景看法不一，有对市场持悲观态度；也有认为短期市场会受影响，但疫情结束后市场可以恢复。

1、湖北本土国资银行

主要是受住宿餐饮、批发零售行业景气度下降影响，商业用房开发销售进度趋缓，城市综合体等商用房租赁市场遇冷、租金减免势在必行，相关开发商及出租方经营利润和现金流减少必然导致承债能力下降，预计金融支持商业地产项目进一步降温。往年春节前后是商品房销售旺季，今年受疫情影响，防疫期间湖北等地房地产销售完全停滞，部分返乡拟购买商品房的潜在客户一季度、甚至本年度都可能不会购房，对商品房销售将带来一定的影响。但该影响应该是暂时的，疫情结束后市场可以恢复。疫情造成的销售滞后，可能会造成部分房地产开发贷款分期还款计划难以执行，特别是高杠杆企业，银行地产金融风险承压，出问题的不会多，但单笔金额大，一两个项目就可以影响到一个城市地产金融质量指标。

2、全国性上市商业银行

持悲观态度，希望监管部门加大对地产行业的信贷政策支持。

06政策支持：希望适度放宽微观监管政策

在坚持房住不炒的大背景下，主流城市的房地产市场调控政策整体趋严，但疫情作为不可抗力因素对于高杠杆的房地产行业短期影响较大，各家房企普遍希望放松微观政策，稳健渡过疫情。

1、武汉本土国资龙头

通过金融政策让GDP合理增加，弥补疫情损失；用地审批及规划过程中，结合疫情经验，在居住方面实现资源合理配置。

2、南方央企中部公司

作为央企只是希望能夯实现有政策，研究学习深圳东莞旧改政策，否则土地储备成本将进一步上升，如果真形成倒挂，政府又不能低价出让土地，那么就更难做到稳房价、稳地价、稳预期。

3、中国地产20强企业

希望在土地出让端能够逐步放开土地款分期支付，一方面缓解开发企业现金流压力，另一方面也可以维持地价稳定，保障政府土地财政收入平稳。在信贷方面，加快地产企业销售回款的审批流程，促进地产企业回款，维持行业稳定。

4、武汉本土上市企业

希望在预售资金监管、限购政策等阶段性松绑。

5、国字号建造巨头

适当放开限价和限购。

6、特大型央企

金融机构考虑疫情影响对企业兑付资金适当延期或部分延期，同时对周转困难企业给予一定的专向融资支持；

政府对企业在疫情期间造成的损失适当给与税收抵扣补贴；

政府在稳就业和保就业上对企业拿出一定激励措施；

对地产企业预售条件及审批周期合理缩短；

希望政府采取合理的稳价增量的政策，如部分区域放开限购限贷，首付比例下调等措施

7、区域型商业龙头

希望政府对经营中的商办地产项目给予财政补贴；

金融机构对经营中的商办项目给予融资倾斜；

政府对经营中的商业项目提供人事成本补贴或政策扶持。

8、湖北省属国资企业

调控政策——2020上半年，预计金融政策调整出现（降息、降低客户购房的贷款门槛、利息）；2020下半年，预计房地产调控政策放宽，三环外远城区可能解除限购。

金融政策——预计2020年人才引进政策、金融扶持政策、房企政策扶持逐渐推出。

9、湖北实力型民企

希望在资金、税收、审批、第三产业旅游和酒店行业、水电和能耗优惠等方面给与政策支持。建议政府及房地产行业相关权威性机构能够结合当前中央在本轮疫情发生后出台的降准、降息、延迟还贷等政策，并降低二套房首付比例，鼓励支持二套改善型需求；取消二手房交易限制；提升价格预期，适当放宽审批价格；适当降低监管资金比例或针对性征信采取灵活使用方式。

07财税系统：湖北武汉区域精细支持政策或将出台

虽然目前从央行到金融机构以及国家财政方面已有相关支持政策推出，但如何从全国到湖北武汉、从宏观到房地产行业，目前暂无明细政策优惠支持，有本土财税资深人士表示这次疫情对湖北而言是全面性和长久性的危害。

就湖北武汉而言，疫情的拐点尚未出现，疫情的发展尚不能作出明晰的预期，甚至也可能出现反复。加之本次疫情过后的心理创伤，难以短期内愈合，以及各种因素的综合影响，造成了中央和湖北拟将出台的政策，必须从湖北全局和系统性出发，从而达到政策出台精细化、政策力度精算化以及政策作用精准化。

综上所述，面对疫情尚有诸多不确性的问题，中央和湖北出台最优惠的政策慢一些，是可以理解的，相信政策的制订和出台已经在路上。政策在制定中，希望是务实的，尤其是财政和税务的支持，最好参照香港所有税费不用上缴中央财政，由武汉自收自支。至于金融支持可不做重点，尤其是债权性的，毕竟借银行的钱是要还的，意义不大。