事件：中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。其中明确，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

有利于破除城乡二元结构、提升非户籍人口的城镇化水平：我国300-500万人口有12城、超500万人口城市（含一线13城），常住与户籍人口差值为1161万人、1880万人（若包含北上广深则为5053万人），短期来看，此次取消落户限制的主要为300-500万人口规模，主要有西安、哈尔滨、青岛、长春、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波等，主要为中等规模的二线城市及个别环一线城市组团，同时要求完善城区常住人口500万以上的超特大城市积分落户政策，主要包括北上广深及武汉、重庆、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳。此次新政，有利于破除城乡二元结构，进一步提升非户籍人口的城镇化水平，包括其享有的公共服务、工资待遇、教育养老等生活工作水平。

有利于推进城镇化到大都市圈化的进程、提升大都市圈人口吸引力：一般认为当城镇率达到75%以后将进入大都市圈化的进程，以韩国日本为例，东京、京都、大阪都市圈人口占日本总人口的61%，面积占比仅为6%。韩国首尔人口占比达到19.5%，面积占比仅0.6%，且都市群中人口年龄结构偏轻。当前我国的总体城市化率60%（常住人口），步入城市化进程的后半段，城市化速度将出现放缓，此次人口户籍政策的放松，为城市化、都市圈化的发展铺平道路。根据十三五规划，着力打造京津冀、长三角、珠三角、成渝、武汉、西安等多个都市圈，上承一线城市人口外溢，下接外来低能级城市人口流入，也是主流一二线开发商及龙头开发商布局的城市，或成为未来人口流入的重要区域，长期支撑房地产市场的发展。参考发达国家，长期城市化率或将稳定在85%左右，对应人口数量约为3.5亿人口，此次户籍放开有利于城镇化率的进一步提升，向大都市圈化迈进，进一步提升大都市圈人口吸引力。有利于一二线房地产市场的稳定复苏、利好龙头及一二线布局开发商：此次全面放松主要是一二线城市的落户政策，而过去户籍政策是重要的地产调控政策，随着此次放松，影响将在于：1）非户籍人口落户后获得购房资格，但目前看户籍与非户籍人口差额相差并不大；2）更重要的是虹吸效应下，低能级城市人口受更高能级城市的医疗、教育等资源吸引落户，将具备购房资格，随政策逐步落地，我们预计在明年一二线城市的购房需求复苏将会更加明显，或将挤占四五线城市交易量，目前调整近三年的一线城市住宅市场已经逐步恢复，二线城市将在人才放松等政策下持续受益，市场恢复将更加明显。长期看，户籍放宽带来的公共服务均衡化，有利于房价的中长期稳定，我们认为中国的城镇化和改善需求仍能带来较大的销售空间，坚定看好中国房地产市场发展。

投资建议：我们长期看好一二线、大都市圈城市布局为主的房企，建议关注：1）龙头：万科、保利地产、金地、融创中国；2）都市圈房企：中南建设、阳光城、招商蛇口、金科股份、龙光地产、美的置业。