2019年，中央重申坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实房地产长效管理机制；地方层面，房地产市场调控坚持一城一策，且继续坚持以稳地价、稳房价、稳预期为总体目标，持续加强调控抑制投机性需求，多措并举以满足合理自住需求。从2019年重点城市开盘情况来看，杭州、重庆、长沙、武汉和成都仍保持较高水平，从去化来看，南昌和武汉去化效果非常好，平均去化率接近八成。

本报告针对2019年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。

1、开盘量：重点城市开盘4145次，推出房源近84.4万套

2019年，14个重点城市住宅类项目共计开盘4145次，推出房源近84.4万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘166次；二线城市中杭州、重庆、长沙、武汉和成都开盘次数较多，均超过500次，其中杭州开盘785次。深圳、北京和南昌开盘量相对较少。

从各城市单项目推盘量来看，2019年，武汉的恒大科技旅游城夺得项目推盘套数排行榜榜首，1月6日开盘一次性推出3635套房源，该项目为纯新盘，位于江夏区，属于投资类项目，开盘均价15740元/平方米。

2、去化情况：去化率均值为67%，南昌、武汉去化效果较好

2019年重点城市新开盘去化率均值为67%，南昌、武汉去化效果较好

2019年，全国14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为67%。从各季度走势来看，2019年第一季度去化延续上季度下滑态势，月均去化较去年同期也有所减少，第二季度去化正常回升，但仍处于近三年同期低值水平，第三季度去化稳中有落，且低于去年同期月均去化，第四季度去化持续下降。从整体来看，全年去化水平相比去年有所下降。

分城市来看，7个城市去化率超过平均水平。南昌和武汉2019年市场需求表现旺盛，去化效果非常好，平均去化率接近八成；其次，杭州和苏州去化也非常好，去化率均超75%。而上海、成都和天津平均去化率分别为56%、53%和48%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。

2019年共有930个项目开盘售罄，主要集中在杭州、武汉、成都和重庆

从项目去化情况来看，2019年共有930个项目开盘售罄，主要集中在杭州、武汉、成都和重庆，均为二线城市。其中杭州最多，占据346席，另外几个城市分别占据194席、116席和114席。

从开盘去化率排行榜来看，约68%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超3成，另有少量投资项目。2019年房地产市场坚持房住不炒，去化率100%项目数量较去年同期有所回落，市场供求趋于理性，刚需项目仍占主流，该部分客户市场需求仍较大，开盘效果十分理想。如1月26日开盘的武汉德雅国际城，推出1316套房源，位于新洲区，销售均价为6700元/平方米，属老推新，开盘形式为网上开盘，房源推出即全部售罄。去化较好的中高端改善楼盘多位于主城区，购房者不受首付资金影响，主要考虑项目的周边配套、交通便利性和居住环境等因素。

3、产品定位：70%为刚需类楼盘，平均去化水平近7成

从重点城市推盘项目产品定位情况来看，今年监测的开盘项目仍以刚需产品为主。楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品，今年的比例为70.0%，相较于去年末64.7%，刚需产品比例有所上升；改善类项目占比有所下滑，29.4%的项目主要面向中高端改善型需求；投资类项目占比持续下降，仅有0.6%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

刚需类项目平均去化率近7成。市场上主流产品仍为刚需项目，14个城市刚需类项目占比达70.0%，平均去化率68.5%。

从去化较好的刚需产品项目特色来看，主力户型基本是在90㎡-120㎡的经济型两居和三居，品牌地产和区位优势仍然是购房者考虑的重点。地段配套，教育、医疗资源齐全，价格优势明显，这些项目的定位清晰明确，因此推出就受到刚需客户的欢迎，开盘当日去化效果非常好。

中高端改善类项目占比下降，平均去化率近7成。2019年楼市政策持续收紧，中央坚持“房住不炒”，房地产市场秩序进一步规范化，购房者关注重心回归至刚需市场。14个城市中高端改善类项目占比29.4%，平均去化率65.9%。

监测数据显示，中高端项目多集中于热点二线城市杭州、南昌、南京和武汉等，去化情况较好的项目户型多为三居、四居大户型，项目特色主要涉及品牌名企、高端社区和核心地段等。

投资型项目主推三居、四居和LOFT，多具备定位高端、交通便捷等优势，整体去化率为67.2%。投资型项目多为高端项目，这类项目推出户型多为120平方米以上的开阔舒适户型，也有区域发展潜力大的LOFT。项目特色多为高端社区、交通便捷、升值空间大等。如武汉的泛悦城，因品牌地铁、交通便捷，5月15日开盘当天去化率达90%；上海的瑞虹新城8期天悦郡庭，四居200平方米大户型，开盘当天去化率近90%。

4、客户情况：刚需客户活跃，交通、生活配套受关注

刚需客户年龄多集中在30岁左右，工作需要、交通为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，由于市场需求主力的刚需群体年龄多集中在30岁左右，意向客户或认购者主要考虑工作发展、交通便利等需求，与此同时刚需人群多考虑发展潜力，低总价也是重点关注的指标，此外部分刚需也会综合考量配套社区、物业水平等因素。

中高端改善客户多考虑环境舒适、生活配套完善等宜居产品。中高端改善客户群体年龄段主要集中在40-50岁，具备一定的经济基础，一方面看重项目的周边环境配套，另一方面看重社区舒适度，所以配套齐全、生活便利、居住环境舒适的高质量楼盘比较受关注。

投资类客户更看中项目居住环境和项目价值潜力。根据客户访谈，投资者在选择投资类项目时，考虑因素主要是周边环境，同时地段投资机会大和发展潜力优势较大的项目受青睐。

本文来源：《2019年全国新开盘总结报告》