03未来：聚焦主业，多元协同

2019年，万科坚持以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，在巩固核心业务优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入租赁住宅、商业开发和运营、物流仓储服务、标准化办公与产业园、冰雪度假、养老、教育等领域，并将主营的房地产开发及物业归为“事业群”，将商业开发等业务归为“业务线”，将产业园等归为“其他业务”。

图：万科业务体系

有效识别客户变化趋势，助推产品和服务能力升级；严守安全和质量底线，强化风险管控。2019年，万科展开了客户洞察、产品底线标准和装修标准升级等工作，通过深度访谈和调研，发掘客户真实需求，提供专业解决方案；在充分总结与沉淀过往客户反馈的基础上，完成设计底线标准升级和设计底线管理办法编制，牢固产品底线以避免重复犯错；通过开展装修标准升级竞赛、材料部品展览、家具智能研发三项行动，持续迭代升级产品标准，为下一步产品服务升级储能蓄势。同时，万科持续完善天网检查、工程评估、专家咨询的交叉评估体系，从入场材料、过程隐患和交付风险多方面把控，借助外部专业力量，强化风险管控。

万科在物业领域坚持拓展服务内容，开展数字化建设，强强联合共组资产服务公司。基于巩固基本盘的原则，万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑；坚持住宅商企两翼齐飞的战略，聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。同时，万科物业还大力拓展服务内容，从业主利益出发，推出综合性的资产服务计划。

万科物业还积极开展数字化建设，以更好的响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营。万科将推动地产科技应用落地。他介绍道，万科的地产科技应用主要分为两部分内容，一部分是线下到线上，另一部分是数字到智能。其中，数字到智能方面，万科在2017年实现单点应用：引入人脸识别技术；2018年，研发智能家居、智能园区等产品；2019年，建立平台，应用AI+BIM技术，IOT+BIM等技术。

2019年，万科物业与戴德梁行共组资产服务公司，在大中华区整合商业物业及设施管理服务，将覆盖80多个大中华区城市的商业物管和设施管理的项目，管理物业项目超1000个。此举是万科在商业物业及设施管理等服务上的强强联合，以适应中国商业物业及资产管理方面的重大变化，更好把握中国城市化进程中的发展机遇。

住房租赁成为业务线最被关注的部分之一，不断提升经营质量和品牌影响力。对于万科租赁住宅业务而言，基本盘即“提升已获项目的开发效率和经营质量，提升万科租赁住宅品牌影响力”。万科坚持围绕租赁客户的痛点和需求，提升产品和服务力，截止2019年6月底，万科租赁住宅业业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率为91%。万科亦在局部城市开展万村项目探索，已改造完成的房间约2.4万间。同时，2019年，万科将从泊寓发展本身和内在的逻辑将其成立一个专门的事业部。

总结：

2019年，万科总体表现为“稳定”，一方面，万科的销售业绩表现稳健，全年销售额继续保持高位，另一方面，万科持续贯彻审慎的投资策略，全年拿地规模虽有下降，但继续聚焦主要区域拿地。35年前，万科初建，完成其第一次创业；20多年前，万科聚焦住宅开发为第二次创业；当前，万科走出舒适环境，积极从配套服务商到生活服务商的转变，正处于“第三次创业阶段”。未来，万科将坚持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，持续提升经营质量，推动各项业务有序发展，实现构筑第二条增长曲线的目的。