针对房地产市场，2019年中央经济工作会议强调2020年将全面落实因城施策。如果将时间轴拉长，其实因城施策的说法由来已久，各个阶段施策的特点也较为鲜明。结合不同阶段的特点，我们怎么看待最新的因城施策落实的方向？此方向下，各地调控政策将如何展开，对市场的影响如何将是房企预判2020年整体市场走势，把握投资、营销节奏的关键。

第一阶段的因城施策（2015）：市场仍较冷清，因地施策稳定住房消费。从时间维度看，中央正式在会议报告中提出因城施策原则大致是在2015年。当年的两会报告提出要加快培育消费增长点，稳定住房消费，坚持分类指导，因地施策。这阶段整体的政策基调主要还是以保住房消费为主（当年数次降准降息）。

从2016年开始，因城施策开始有了收紧的味道。

第二阶段的因城施策（2016、2017）：地方政策收紧态势不断加速、扩围，但仍兼顾部分地区去库存需要。2016年已经有部分城市根据市场形势的变化及时收紧了政策。当年两会提出要因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。整体的政策特点体现为：部分库存进入合理区间的城市开始收紧政策，而部分库存仍处于高位的城市则仍然保持较为宽松的政策环境。此后，2017年的两会也提出要因城施策去库存。这应该是第二阶段的因城施策，该阶段因城施策的提出主要是关注到了去库存政策可能给局部城市带来一定程度的市场波动，及时进行差别化的对待，因城施策的范围也从地级城市为主，扩展到了区、县。

图：2016年以来地方出台调控政策数量分布（收紧）

第三阶段的因城施策（2018）：整体收紧，但程度不一、节奏不一。进入到2018年，两会政府工作报告明确提出坚持房住不炒。这是全国调控形势又一个明显的转折点，表明因城施策已经从第二阶段的有保有压，向整体收紧但程度差异不同的阶段转化。两会后，中央在政治局会议、国常会、经济工作会上均提出要坚持因城施策的调控方式。第三阶段的因城施策最主要的特征就是整体趋紧，但程度不一、节奏不一。

第四阶段的因城施策（2019、2020）：坚持房住不炒，寻求不同的调控政策组合拳。进入到2019年，中央提出一城一策、因城施策的调控方式，年底的经济工作会议强调要全面落实因城施策。这表明，因城施策进入到了不同城市寻求不同政策组合的发展阶段，也就是第四阶段。我们认为，2020年整体也将处于寻求不同政策组合的发展阶段。该阶段的因城施策最主要的特征就是坚持房住不炒的底线不动摇，在稳市场的前提下，各地更加注重寻求不同的调控政策组合拳，保障合理自住需求、抑制非理性需求。从政策监测数据上看，单2019年来看，从1月至12月均有部分城市基于人才引进、降低购房压力等原因针对小部分群体进行政策的定向微调，保障合理自住需求，其中11、12月在数量上达到了全年的高点。同时，我们也应看到，部分城市的土拍政策、调控政策仍处于升级的过程。

第四阶段因城施策最主要的影响其实是多方面的：

第一，城市间房地产市场发展阶段分化明显，因城施策有利于地方紧盯市场变化对症下药，减轻部分政策与市场现状的不适应性，避免调控急收急放，促进房地产市场平稳健康发展。

第二，2020年，全面落实因城施策，地方继续针对人才引进、特定区域，优化现有政策，将有利于活跃合理的自住需求，全国商品住宅销售规模有望保持在较高水平，避免成交短期急剧下降，降低调控带来的市场波动幅度，拉长行业发展周期。

第三，目前，市场整体进入平稳阶段，无论是房企还是居民已逐步适应紧缩的市场环境，地方政府发挥更大主体性责任的同时，也应关注市场预期的变化，特别是部分供需关系仍较紧张的城市，仍需警惕市场的阶段性反弹。

总体来看，第四阶段的因城施策背景下，政策整体上与2019年保持连续性，未出现大的变化，这有利于房地产市场各参与主体的预期保持稳定，2020年房地产行业发展以稳为主的格局不变。对房企而言，企业要有新的行业发展观，更加注重产品、服务水平的提升，在城市投拓、营销节奏把控方面同步做到“因城施策”，打造更加适应政策节奏调整的企业发展基因。