销售短期难言见底,后续降速压力仍较大7月全国商品房销售量价增速环比齐升(销售额单月同比为全年第二高),结合部分城市房价、地价较快增长,背后隐含了较为复杂的国内外经济环境以及相对宽松的宏观流动性下, 楼市预期有所回暖,资产价格存一定的上行压力。 7月 30日政治局会议重申“房住不炒”的定位,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,表明了政策决心和定力,重新引导社会和市场对房地产调控的预期回归平稳。

展望全年,我们认为顶层明确表态和近期一系列行业流动性管理措施的影响将逐步深化,房地产销售短期难言见底,后续降速压力仍较明显。

对比 2018年 1-7月商品房销售面积同比+4.2%, 7月 31日政治局会议提出“遏制房价上涨”后, 8-12月同比-1.7%。

土地购置如期回落,成交溢价率全线下降7月全国土地购置面积、土地成交价款单月同比分别较 6月-22.5pc、-15.8pc,成交如期降温。 百城土地成交溢价率全线下降,其中一线、二线、三线环比分别-19.3pc、 -5.2pc、 -7.8pc。

新开工、投资增速高位继续放缓,竣工现底部向好迹象2019年 1-7月,房屋新开工同比+9.5%,环比-0.6pc;在待开发土地增速回落、开工库存低位回升、销售回款逐步趋缓、 2018年基数前低后高的作用下,预计全年同比增速下滑至+8%。

2019年 1-7月,房屋施工面积同比增速小幅提升 0.2pc 至 9.0%。考虑到后续新开工边际趋缓,预计 2019年施工同比+8%。

2019年 1-7月,房屋竣工同比降幅收窄 1.4pc,其中 7月单月同比降幅大幅收窄 13.3pc,已出现底部向好迹象。考虑到近期行业流动性管理趋严,信用能力较弱的中小房企融资困局或拖累后续竣工改善速度。

2019年 1-7月,房地产投资同比+10.6%,环比-0.4pc。 展望全年,存量变现下施工类投资或稳定在当前高位, 对冲土地购置费后续降速压力, 托底房地产投资平稳回落。

国内贷款、自筹资金降速明显,资金面压力将逐步显现7月房企资金来源中国内贷款、自筹资金单月同比已明显降速;由于销售反弹回款走强,整体到位资金单月同比仍略有提升。 预计后续销售回款较难维持当前水平,行业资金面压力将逐步抬升。

投资建议政治局会议释放明确信号,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”彰显政策定力和决心。行业短期调控发力点转向金融端,房企信用能力进一步分化将加速行业集中度提升。建议关注具备拿地、融资优势的头部房企,如万科 A+H,保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国金茂。