1、2019年1-6月商品房销售增速持续回落,预计降幅将收窄。6月单月销售金额同比增长4%,增速较上月回升。由于商品房销售面积同比在2018年7月是一个高点,之后快速下降,预计后续一二线与三四线城市将继续分化,受政策预期边际收紧的影响,一二线市场中期将回归平稳,三四线城市受前期需求透支的影响,中期下行压力仍在。我们预计2019年7月份销售同比达到一个低点,之后在一城一策,各城市周期分化的情形下,销售同比降幅将逐步收窄,全年销售面积同比-2%左右。

2、土地成交探底,降幅低位大幅收窄。6月单月,土地购置面积同比下降14%,降幅比5月份大幅收窄18个百分点,在前期低位的基础上降幅收窄显著。前期大量拿地致使房企持有的土地储备丰富,可支撑未来长时间的销售需要,总体来看,房企拿地意愿仍不强。但城市能级分化之下,土地市场也呈现结构性回暖,部分城市的销售回暖带动房地在热点城市拿地意愿增强,预计后续土地市场热度将继续分化。

3、新开工持续微幅减速,施工面积继续高位持平,开发投资持续回落。新开工增速回落,一方面受销售预期走弱的影响,房企开工意愿有所减弱;另一方面,住建部4月和5月相继对近期涨幅较大的城市发布了房价预警,政策边际收紧预期的影响在一定程度上对新开工意愿形成压制,预计后续新开工增速进一步走弱。综合来讲,在后续基数持续走高的背景下,土地购置费的进一步走弱和施工见顶仍将导致6月之后投资仍将继续放缓。我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响,预计房地产投资增速将缓慢下滑,全年增速预计为8%-10%。

4、单月到位资金低位改善,预计下半年资金环境好于上半年。受市场成交持续下行的影响,定金及预收款继续走弱,个人按揭贷款在部分城市网签逐渐放松的背景下同比涨幅扩大。考虑到下半年销售面将有所改善,后续销售回款预计将低位回升。整体而言,我们认为下半年资金环境将略好于上半年。

5、投资建议:集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险,城镇化进程加速,一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的招商蛇口(001979),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。