5月份行业基本面景气度回落。继楼市“金三银四”的高增速之后,5月整体销售增速下滑,预计未来楼市整体态势或将趋于平稳。预计后续一二线与三四线城市将继续分化,受政策预期边际收紧的影响,一二线市场中期将回归平稳,三四线城市受前期需求透支的影响,中期下行压力仍在。

新开工增速回落明显。新开工增速回落,一方面受销售预期走弱的影响,房企开工意愿有所减弱;另一方面,住建部4月和5月相继对近期涨幅较大的城市发布了房价预警,政策边际收紧预期的增强在一定程度上对新开工意愿形成压制,预计后续新开工增速进一步走弱。

预计房地产开发投资增速将缓步下行。房地产开发投资增速的回落符合我们之前的判断,主要系土地购置费的滞后效应逐步显现,对开发投资的支撑作用逐渐减弱。房地产投资虽回落但仍在高位,主要由于施工面积增速较高,从而带动建安费用增加,对开发投资形成支撑。我们预计在房企资金面较为宽松的条件下,投资意愿增强,建安费用将稳步增长,成为支撑今年开发投资的主力。我们将继续维持前期判断,房地产开发投资增速未来将缓步下行。

债券发行规模上升,债券利率有所下降。2019年房地产企业债券发行额相较于2018年上升,从债券品种来看,以公司债、短融和私募债为主。债券发行利率自2018年开始回落,2019年融资成本进一步下滑,房企发债节奏加快,缓解资金链压力。

估值处于历史低位。截至6月21号,房地产行业PE(TTM)为10.3X,全部A股PE(TTM)为14.9X,地产行业估值相对全部A股折价30.66%,较历史均值折价57.39%,处于历史低位,未来仍有较大的估值修复空间。

投资建议:集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险,城镇化进程加速,一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)。