事项：

国家统计局公布2019年1-4月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增长11.g%，新开工同比增长13.1%；商品房销售面积同比下降03%，销售额同比增长81%。

平安观点：

投资持续超预期，整体呈现韧性。2019年1-4月全国房地产投资同比增长11.g%，增速较前3月上升01个百分点；4月单月投资同比增长12%，较3月略降001个百分点，投资整体呈现韧性。我们判断投资延续高增主要因：1）土地购置费依旧维持高增（领先指标土地成交价款2018年增18%）；2）受低竣工、高开工影响，施工面积增速较前3月末扩大06个百分点至88%，带动建安投资回升。展望全年，考虑先行指标土地成交价款前4月增速（-335%）已明显回落，预计后续土地购置费增速亦将下行，带动全年地产投资增速缓慢回落。

单月销售延续正增长，后续或回归平稳。1—4月全国商品房销售面积同比下降0.3%，销售额同比增长8.1%，较一季度分别提升0.6个和2.5个百分点。受按揭利率回落及市场预期回暖影响，4月单月销售面积同比增长1.3%，连续两个月正增长；销售额同比增长13.g%。1-4月商品房平均销售均价9300元／平，较前3月增长2.6%。分区域来看，东部前4月销售面积同比下降4.3%、销售额同比增长6%，环比回升2.5个和4.9个百分点；中部、西部地区前4月销售面积同比增长2.4%、3.8%，依旧呈现韧性，但增速环比收窄0.4个和0.5个百分点。展望全年，一二线城市节后复苏明显，随着过去两年积累刚需释放、近期政治局会议重提“房住不炒”、苏州调控升级，后续预计回归平稳；三四线楼市尽管呈现韧性，但考虑供应充足、需求萎缩，中期依旧存在压力。

楼市复苏超预期叠加低库存，新开工持续高增。前4月新开工同比增长13.1%，较1-3月上升1.2个百分点；其中4月单月同比增长15.5%，较3月回落2.6个百分点。我们判断新开工增速延续高位主要因：1）楼市整体呈现韧性背景下，三四线房企把握回温窗口期，积极抢开工抢入市；2）一二线楼市复苏超预期，且市场库存处于低位，房企积极开工补库存。展望全年，考虑三四线楼市中期景气度往下，随着三四线楼市降温调整，将带动三四线开工放缓，拖累下半年开工表现。

土地投资力度持续减弱，竣工同比降幅收窄。1-4月全国土地购置面积同比降338%，土地成交价款同比降335%，较前3月回落07个和65个百分点。尽管土地投资力度收缩，但受楼市回暖及资金端改善影响，4月百城土地成交溢价率较3月的203%进一步提升至236%。随着近期政治局及住建部接连发声、苏州土拍政策收紧，预计短期土地市场热度有望趋于平稳。2019年前4月商品房竣工同比降103%，降幅较前3月收窄05个百分点。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长，且2015-2018年期房销售明显回升，交房刚性下预计后续竣工降幅有望持续收窄。

资金环境改善，到位资金增速提升。2019年前4月房企整体到位资金52万亿，同比增长89%，增速较一季度提升3个百分点。受销售增速回升影响，前4月定金及预收款增速较一季度提高46个百分点至15.1%。资金面边际改善背景下，国内贷款增速较一季度回升12个百分点至37%：同时个人按揭贷款增速较一季度增长3个百分点至12.4%。

投资建议：尽管随着核心城市楼市、地市热度回升，政治局重申“房住不炒”、苏州局部调控升级，但我们认为目前主要城市调控政策已非常严格、同时大多数城市热度并不具备调控大幅加码的基础，从板块估值来看亦未体反映调控放松的预期，无须过度担忧政策扰动。从板块投资来看，近期大盘波动明显加大，我们认为地产板块基本面底部明确，主流房企低估值、高股息且业绩增长确定，配置价值持续凸显。个股关注两条主线：1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。