事件：2019年4月17日，统计局公布房地产1-3月投资与销售数据。1-3月份，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月份收窄1个百分点；土地成交价款1194亿元，同比下降27%，降幅扩大13.9个百分点；商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点；房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点。

销售累计增速下降0.9%，单月增速增长1.8%。2019年1-3月份，全国商品房销售面积29829万方，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点；单月销售面积15727万方，同比增长1.8%，较2月增速提升5.4pct。分类别看，住宅销售面积25954万方，同比下降0.6%，较1-2月份增速提升2.6pct，但住宅面积占全国商品房销售面积比重87%，较1-2月份比重收窄0.35%；办公楼销售面积671万方，同比下降11%，较1-2月份增速提升4.7pct；商业营业用房销售面积1881万方，同比下降6.9%，较1-2月份增速提升6.6pct。分区域看，东部、中部、西部、东北区域累计增速分别为-6.8%、+2.8%、+4.3%、+0.3%，分别较1-2月份提升2.9pct、3.4pct、2.1pct、5.1pct；单月增速分别为-4.2%、+5.8%、+6.4%、+4.2%，较2月增速分别提升5.5pct、6.4pct、4.2pct、8.9pct，东北区域增速改善最为明显，其次为中部区域。以高频数据跟踪看，一线城市1-3月累计同比增速35.28%、二线城市1-3月累计同比增速15.97%、三四线城市1-3月累计同比增速-28.75%，一二线持续回暖明显。

投资增速创新高，累计增速增长11.8%。1-3月份全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；单月增速为12.0%，较2月增速提升0.4pct。分类别看，住宅投资17256亿元，累计同比增长17.4%，较1-2月份收缩0.6pct；办公楼累计增速-2.6%，较1-2月份收缩5.1%；商业营业用房累计增速-9.9%，较1-2月份收缩0.9pct。分区域看，东部、中部、西部、东北地区1-3月开发投资分别为13540亿元、4816亿元、4901亿元、547亿元，累计增速分别为+10.3%、+8.4%、+18.9%、+21.8%，分别较1-2月收缩0.6pct、收缩0.4pct、提升2.1pct、提升10.7pct；单月增速分别为+9.6%、+8.0%、21.0%、26.3%，分别较1-2月收缩1.3pct、收缩0.8pct、提升4.1pct、提升15.2pct；以东北区域、西部区域投资增速表现最佳，东部及中部区域投资增速均有收缩。

投资建议：当前地产行业类似于11年末12年初，相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底；但不一样的是，我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断，因城施策的导向或将持续，从而使得城市间的轮动效应更为明显；城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面，进而影响企业经营与业绩等。1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H股）等