一二手成交环降、土地成交量跌价涨

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.63,较上周收缩7.59%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位臵。周收益率-0.83%,较上周收益率收缩3.42pct,上周综合、交通运输、纺织服装等板块领涨,地产板块周收益率处于中上位臵。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口;另根据目前地产股票公布回购情况,建议积极关注新城控股、阳光城等。上周我们走访了武汉、苏州两个城市,从调研结果来看,刚需、刚改在这一行情里销售较稳,大户型去化有一定的压力。土地供应在16-17年较多,16年地王居多,18年整体供应有所减少。从按揭利率的上浮看,这两个城市分别上浮区间为30%-40%,25%-30%,目前暂无利率松动的迹象。

一手房成交环降10.35%:全国41城一手房成交面积415.62万方,同比下降12.73%,环比下降10.35%,累计同比下降11.85%;其中一线4城成交面积45.83万方,同比下降14.78%,环比下降32.47%,累计同比下降4.45%;二线19城成交面积260.80万方,同比下降9.88%,环比下降11.52%,累计同比下降16.60%;三线18城成交面积108.99万方,同比下降18.09%,环比上升7.95%,累计同比下降2.82%。

二手房成交环降2.12%:全国15城二手房成交面积118.77万方,同比下降1.23%,环比下降2.12%,累计同比下降22.36%;其中,一线2城成交面积29.94万方,同比上升12.85%,环比下降12.29%,累计同比下降22.53%;二线9城成交面积81.45万方,同比上升0.48%,环比上升0.27%,累计同比下降9.46%;三线4城成交面积7.39万方,同比下降41.70%,环比上升23.53%,累计同比下降17.41%。

可售库存环升0.53%,去化周期减少0.27周:1)全国15城可售库存套数同比上升13.73%,环比上升0.53%;其中一线4城同比上升21.00%,环比上升0.35%;二线8城同比上升10.84%,环比上升0.86%;三线3城同比上升0.79%,环比下降0.22%。2)全国15城可售库存去化周期29.83周,较上周减少0.27周;其中一线4城去化周期32.39周,较上周减少0.16周;二线8城去化周期32.84周,较上周减少0.77周;三线3城去化周期16.86周,较上周增加0.21周。

土地成交量跌价涨:1)100大中城市供应规划建筑面积2798.81万平米,累计同比+15.81%,相对过去四周变化幅度为+0.31%;100大中城市挂牌均价2612元/平米,同比+28.04%,环比-36.98%;2)100大中城市成交总建面1633.99万平米,累计同比+5.93%,相对过去四周变化幅度为-19.54%;100大中城市成交总价457.54亿元,累计同比-1.45%,相对过去四周变化幅度为-1.21%;100大中城市成交楼面价2800元/平米,同比+1.60%,环比+24.78%;3)100大中城市土地溢价率5.41%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为6.71%、4.03%、5.99%。

政策方面:政策上,银保监会主席指出,初步考虑对民营企业的贷款要实现“一二五”的目标,即在新增的公司类贷款中,大型银行对民营企业的贷款不低于1/3,中小型银行不低于2/3,争取三年以后,银行业对民营企业的贷款占新增公司类贷款的比例不低于50%。区域上,北京住建委发布《关于进一步加大公租房转租、转借行为监督管理力度的通知》,进一步强化对公共租赁住房转租、转借行为的监督管理。深圳市规土委公示了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处臵办法(第二次征求意见稿)》,旨在加强土地用途变更和容积率调整管理,更好地盘活和推动存量用地二次开发利用。深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》征求意见稿,强调为了保留城市发展弹性,将划定综合整治分区,在特定时间内保留一定比例的城中村,范围内土地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划等。

投资建议:当前环境下,地产行业政策进一步收紧的概率及空间都不大,行业资金面的边际改善或是地产板块的一大动力。我们认为,1)行业土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企,如保利地产、招商蛇口、万科A等;2)根据目前回购的进展,我们认为可适当关注新城控股、阳光城、华侨城A等。