成交数据：上周样本城市商品房销售面积403.8万平米，环比增加37.8%，去化周期54周，环比减少7.4%。一线城市销售面积94.9万平方米，环比增加73.3%，去化周期47周，环比减小14.9%；二线城市销售面积177.4万平方米，环比增加28.4%，去化周期74周，环比减小1.4%。三线城市销售面积131.6万平方米，环比增加31.4%，去化周期41周，环比减少6.0%。

近期观点：（1）央行降准0.5个百分点，释放资金月7000亿元；（2）住房城乡建设部、中宣部、公安部等七部委将在7月至12月开展治理房地产市场乱象专项行动，打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面；（3）克而瑞发布2018年上半年房企排行榜，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。集中度达到历史新高度，TOP100上升至69.3%。

销售继续回暖。从上半年龙头房企销售数据看，TOP100房企销售额同比增长36.5%，低于去年同期46.7%，但相对一季度提高8.1个百分点。原因在于需求维持高位稳定背景下，开发商推盘加快导致的供给增加。展望下半年，一面是行业政策持续收紧，另一面是货币政策趋于宽松，综合来看，销售有望维持在目前的水平上，下半年龙头房企销售仍然值得期待。

政策继续趋严。从目前的销售看，政策继续收紧的可能性仍然存在，而政策对板块估值的影响相对销售和业绩更加直接和强烈。但即使如此，我们仍然认为近期市场对相关政策或传闻给出的预期过分悲观。因为政策出发点是“稳定”，供需不平衡导致某些“乱象”，进而引发调控收紧是必然的。同时，市场对个别政策对整个市场的影响也存在高估。

综合来看，房企短期业绩确定性强，强支撑下板块继续大幅下跌可能性较低，中长期供需改善下，政策平稳可期，估值提升有空间。短期业绩有支撑，中长期估值有空间，我们对板块后续表现仍然看好。

本周推荐：上周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%），涨幅为-10.55%，跑输中信房地产指数3.95个百分点。本周投资组合维持不变。