2018年1-2月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长2.9%和9.9%，销售面积和金额同比分别增长4.1%和15.3%，其中，2月单月投资增速9.9%创两年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购置充足，房企补库存意愿较强；销售方面，单月销售面积和金额分别同比上升4.1%和15.3%，显著好于去年同期，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼；由于季节性因素，新开工增速回落及土地购置面积由正转负；流动性紧张局面未缓解，国内贷款增幅回落，个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期，而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科、保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份；3）REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。20181-47.3%10.3%，销售面积和金额同比分别下降4.1%和上升5.8%，4月单月投资增速10.2%再度显示开发投资韧性，其中土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升，开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回落、施工面积低位运行以及竣工面积持续下滑均反映流动性紧张局面，预计影响将延续。销售方面，单月销售面积由正转负，龙头房企仍保持较高增速，中西部表现亮眼，结构性机会仍存；流动性紧张局面未缓解，国内贷款、自筹资金、按揭贷款增速均较上月回落。我们认为在融资收紧的大背景下，龙头房企销售、投资、融资等各方面优势愈发突出，人才新政落地的二线城市结构性机会较大。我们建议持续关注区域题材：粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

1-4月，全国房地产开发投资额同比增长10.3%，较1-3月回落0.1个百分点；商品房新开工面积同比上升7.3%，较1-3月回落2.3个百分点；施工面积同比上升1.6%，增速较1-3月扩大0.1个百分点；土地购置面积同比下降2.1%。4月单月投资增速10.2%再度显示开发投资韧性，其中土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升，开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回落、施工面积低位运行以及竣工面积持续下滑均反映流动性紧张局面，预计影响将延续。

1-4月的商品房销售面积为42192万平方米，同比上升1.3%；销售额为36,222亿元，同比上升9%；较上月回落1.4个百分点；销售均价为8,585元/平米，同比上升7.6%，较上月扩大1.1个百分点。4月单月销售面积由正转负至同比下降4.1%，销售金额增幅收窄至同比增长5.8%。从区域结构上来看，中西部强于东部，三四线增速仍高于一二线。龙头销售增速显著高于行业，集中度进一步提升。行业销售增速收窄，但结构性机会仍存，我们坚持判断一线城市调控力度不减，三四线库存去化动力减弱，看好人才新政落地的二线城市，持续推荐龙头房企。

1-4月，房地产开发企业合计资金来源为48,192亿元，同比上升2.1%，较1-3月回落1个百分点。从各资金来源同比来看，1-4月累计数据中，国内贷款同比下降1.6%，较1-3月回落2.5个百分点；利用外资同比下降77%，较1-3月收窄1.4个百分点；自筹资金同比上升4.8%，较1-3月回落0.3个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升2%，较1-3月回落1个百分点，其中，1-4月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升8.3%和下降6.7%。