投资增速创新高,全年相对乐观。2018年1-3月房地产投资同比增10.4%,增速比前2月提高0.5个百分点,创近三年新高。投资增速持续回升,我们判断主要原因为:1)2017年为土地市场大年,主流房企补库存积极,土地购置费滞后支付为投资提供支撑,1-2月土地购置费同比增长47.9%;2)一季度PPI累计同比上涨3.7%,原材料成本上涨提振投资;3)新开工同比增长9.7%,同时开发商加快施工,施工强度提升带动建安支出增长。展望2018年,我们维持对地产投资乐观判断,一方面土地购置费仍有望保持正增长,另一方面由于新开工绝对值大于竣工面积,施工面积仍有望小幅增长,预计2018年投资同比增长5%左右。

新开工大幅回升,土地购置增速回升。2018年1-3月全国新开工面积34615万平米,同比增9.7%,增速较前2月回升6.8个百分点。其中3月单月同比增长17.8%,新开工增速大幅回升,我们判断主要原因为:1)目前全国已开工未售住宅库存仅0.62年,低库存带动住宅新开工增速高达12.2%;2)低基数,2017年3月新开工较前2月下降16.9%。考虑住宅低库存,预计2018年住宅开工有望带动商品房开工增长0%-5%。1-3月全国土地购置面积同比0.5%,土地成交价款同比增长20.3%,增速较前2月回升20.3个百分点,增速大幅回升主要受低基数影响。万科、保利、新城2018年1-3月拿地销售比为85%、125%和158%,较2017年全年分别收窄43个、77个和207个百分点,资金面持续趋紧或已影响房企拿地意愿。

销售略超预期,短期有望延续增长。1-3月全国商品房销售面积同比增长3.6%,较前2月回落0.5个百分点;销售额同比增长10.4%,较前2月回落4.9百分点。其中3月销售面积同比增长3.2%,超出市场预期。分区域来看,中部地区销售面积同比增长14.6%,增速提高3.9个百分点,其他区域增速均较前2月略有回落。从草根调研来看,融资成本上升背景下,开发商明显加快开工和推盘节奏,叠加基数回落,预计4月销售仍有望延续正增长。展望全年,供给量上升带动一二线增长,三四线尽管棚改托底、但受需求透支、利率上行等因素影响预计成交将缓慢回落,维持2018年销售面积同比小幅下降的判断。

资金面整体偏紧,按揭利率持续攀升。2018年1-3月房企整体到位资金3.68万亿,同比增长3.1%,增速较前2月回落1.7个百分点。3月全国首套房贷款利率为5.51%,连续15个月环比上升。受按揭利率上行和信贷额度偏紧影响,个人按揭贷款增速同比下降6.8%,降幅较前2月扩大2.5个百分点。在资金面趋紧背景下,预计开发商后续仍将加大推盘回收现金流,同时拿地投资将趋于谨慎。

投资建议:经过前期调整,目前板块主流房企对应2018年PE不到8倍,短期看好板块表现:1)短期政策迎来真空期;2)推盘高峰叠加低基数销售增速有望回升;3)主流房企报表靓丽。建议关注:1)低估值龙头保利、万科、招商、金地等;2)边际改善的二线阳光城、蓝光;3)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛;4)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。

风险提示:1)银监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨,目前按揭利率连续15个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险;4)目前政府在稳妥推进房地产税立法,若房地产税出台时间超预期,市场面临调整风险。