两会来临,把握政策不确定性降低带来的投资机会。2018年2月申万房地产板块整体下跌11%,在申万28个子行业中跌幅第一,成交量3563亿元,环比下跌53%,主要因为地产板块在1月涨幅第一,流动性挤兑造成蓝筹补跌。同期沪深300下跌6%。目前A股市场整体上呈现弱市特征,地产板块基本面持续向好但政策不确定性依然存在,展望全年具有相对配置价值(高业绩增长、低仓位配置),又有绝对配置价值(政策不确定性降低及边际宽松、资源整合带来的超预期),建议积极把握两会之后政策不确定性降低带来的投资机会。

三四线维持强势,返乡置业是看点。2018年2月,60样本城市新房月销均值2962套,环比下降39%、同比下降24%,累计同比下降8%;调控二三线城市月度同比下降37%,一线城市月度同比下滑较多达53%,其它城市环比和同比均上涨6%。从1-2月房企的销售数据来看,返乡置业的成交热度不减,三四线占比高的房企二月销售表现较强。

房地产企业购置土地面积年末显著增加,企业补库存需求显著。2017年房地产企业购置土地面积25508万方,同比增长16%,增速为7年来新高;土地购置费23169亿元,同比增长23%;土地购置成本持续上升至9083元每平米,同比增长7%。

北京银监局要求金融机构,审慎发放房地产抵押贷款和房地产领域并购贷款。政策利空中小房企,但利好一线房企进行土地拓展或房地产领域的并购业务。2018年继续支持保障性住房的融资需求及首付合规的个人住房贷款,重点打击综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡资金用于购房。

核心城市首套房贷利率多数无折扣,额度持续偏紧。目前四大行首套房贷利率在深圳、广州、北京均已上浮,贷款利率分别为基准利率的1.1倍、1.05倍、1.05倍;上海目前首套房贷利率仍有折扣,约9-9.5折。二套房贷利率上海仍为1.1倍,深圳为1.1-1.2倍,广州为1.1-1.15倍,北京约1.2倍。

2018年看好地产板块,“强于大市”的投资评级,建议综合从股票流动性、业绩确定性和销售增长弹性去选股,A股推荐保利地产、万科A、新城控股、金地集团、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等,港股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产等。