资金面趋紧,个人按揭明显降温。前5月房企到位资金累计升9.9%,相比前4月收窄1.5个百分点,今年以来首次出现明显收窄。其中国内贷款累计升17.3%,基本与前4月持平,自筹资金降幅继续收窄至3.4%,而定金预收款及个人按揭增速持续下滑,前5月分别升20.3%及8.6%,个人按揭从去年全年45%以上的增速降至不到10%,单月环比连续为负,单月同比也是15年中以来首次转负。我们认为,增速放缓有基数的影响,也有政策面收紧的因素,随着未来政策面及基数因素的继续强化,资金面升幅可能还会近一步收窄。

销量增速趋稳,仍有下行压力。前5月商品房销面及销额同比分别增14.3%及18.6%,相比前4月收窄1.4及1.5个百分点,增速逐步趋稳。5月单月销面及销额同环比增速均有小幅回升,同比分别升10.2%及14.1%,我们认为主要是受去年基数相对较低的影响,考虑到去年5、6月为短期低点,同比压力可能会有所减缓,但从全年来看增速预计仍将继续下滑。从我们跟踪的重点城市数据来看,48城前5月新房销量累计降5%,降幅近一步扩大3.4个百分点,其中一二线城市累计同比分别下降32.1%及7.5%,降幅均小幅扩大,三线城市累计升7.7%,升幅继续收窄。对比国家统计局数据5月三四线城市表现依然较好。从我们跟踪的15城狭义去化周期数据来看,截至5月末,一二三线城市分别为6.14、8.34及16.02个月,尽管销量下滑但供给同时减少,去化周期均有小幅回落。

投资增速如期回落,累计增8.8%。前5月地产投资累计增8.8%,相比前4月收窄0.5个百分点,单月同比增7.3%,相比4月小幅下降。分解看,土地购置费最新数据前4月累计升21.1%,升幅进一步扩大4.5个百分点,其中前4月土地购置面积累计升8.1%,倒推土地购置单价同比升12.0%。而5月土地购置面积同比由正转负,前5月累计升幅收窄2.8个百分点至5.3%,我们认为主要是受去年5月高基数的影响。新开工面积方面,前5月累计升9.5%,相比前4月收窄1.6个百分点,连续收窄两个月。前5月施工面积累计升3.1%,与3、4月持平,自去年四季度以来基本维持在3%左右。用地产投资及土地购置费倒推,前4月施工投资及建安单价分别升7.1%及3.9%。我们维持地产投资增速全年6%左右的判断。

投资建议:尽管受到政策面压制板块数据见顶回落,但板块估值较低,依然有较强的安全边际。从个股来看,中长期我们看好1)“千年大计”雄安及首都功能区主线个股,包括华夏幸福、荣盛发展、首开股份及金融街,2)集中度提升的龙头房企,包括万科保利等;短期我们维持推荐两条投资主线:1)低估值资源型标的,包括招商蛇口,2)三四线去库存标的,包括新城控股。