销售分析:2016年量价齐升,行业集中度快速提高

2016年是行业景气度维持高位的一年,样本房企销售面积增速37%,销售金额同比增速44%。不过,经营现金净流入增速低于销售规模增速,66家房企经营现金流流入1.73万亿元,同比升38%,一方面项目合作增多并表部分相对减少,另一方面回款受到银行信贷影响。2016年售价上升,将带动结算均价上升。集中度方面,销售排名门槛提高,前十门槛超过3000亿元,今年一季度行业调控背景下,集中度更快上升,前十市占率达32%。

投资分析:动态补库存,拿地成本攀升

由于2016年整体销售去化较好,同时2014、2015年拿地相对较少,因而房企存在较强的补库存需求。2016年,66房企经营现金流流出1.23万亿元,同比上升25%,土地投资上,样本房企拿地面积与销售面积之比至174%;区域布局以一线城市和环核心城市圈内的热点二线城市为主,占比超过70%;这些区域地价上涨较快,因此,样本房企拿地成本占售价比重升至45%;土地投资占销售金额比重也升至80%,超过2009年的水平。

业绩分析:可结算资源充裕,合作开发影响权益

2016年,66家房企营业收入1.43万亿元,同比上升29%,营业利润1930亿元,同比上升31%,大房企收入增速更为稳定,中小房企波动较大。

2016年末,66家房企预收账款余额1.5万亿元,同比上升35%,存货规模3.5万亿元,同比上升15%,保障未来的结算业绩。在行业进入成熟期之后,合作开发成为主流。2016年,66家房企投资收益中,对联营合营企业投资收益合计100亿元,其中,大房企占到80%以上。少数股东损益占比方面,大房企平均20%,中小房企10%左右。大房企更加亲睐合作开发的模式。

盈利分析:毛利率有望企稳,费用控制良好

2016年,66家房企综合毛利率27%,降低1个百分点。净利润率小幅上升0.5个百分点至10.2%,得益于费用控制和投资收益。大房企净利润率稳定在11%,中小房企下降较多,目前为8%-9%。板块整体ROE为12.73%。

财务分析:融资环境由松转紧,净负债率仍然不低

2016年,66家房企发债规模2000亿元,连续两年高位,同比升16%,今年一季度明显收紧,发债募资仅174亿元,同比降74%。银行贷款保持平稳,大房企相对有优势。2016年年末,66家房企现金对短债覆盖率150%,净负债率96%。新增融资成本在2016年降至4%左右,目前稳中微升。