减重路上的大悦城一路狂奔，近日有消息称，杭州大悦城整个综合体除了购物中心之外，其他物业将全部出售。这并不是大悦城首次出售物业，且此前大悦城在天津还试验了购物中心管理输出业务。业内人士指出，商场经营所需要的资源要求更高，且想象空间比住宅或办公楼等功能体的想象空间要大得多，以商场获取市场优势的大悦城或是希望借此集中资源做强主业，而整体来看，这也或是大悦城的转型尝试。

只留购物中心物业

北京商报记者从杭州大悦城相关负责人处核实了这一信息。据上述负责人介绍，杭州大悦城整体项目聚合了购物中心、住宅、写字楼、酒店公寓、商业街区多种城市功能。住宅部分全部售罄，2017年4月全部交付；写字楼、酒店公寓、商业街区于2017年4月面世，其他产品在下半年推出。规划只保留杭州大悦城购物中心物业自持，其他物业全部出售。

上述负责人表示，可售物业能够为项目带来可观现金收入，既保障短期利益，亦确保长远发展；对综合体项目的整体投资回报和开发运营有重要意义。可售物业涵盖的写字楼、酒店公寓、商业街等多种业态，对于完善区块功能、振兴周边商圈、提升区域价值也有裨益。

这并非大悦城首次以售养持，去年8月，大悦城地产发布公告，基金合作方新加坡政府财政部控制的GIC旗下附属公司Reco、中国人寿旗下全资附属公司恒悦富已与大悦城地产签署合约，以总价92.89亿元收购大悦城地产旗下子公司49%的股权。在全国范围内，北京朝阳大悦城的酒店公寓产品、天津大悦城的住宅及公寓产品、上海大悦城的住宅-天悦壹号、成都大悦城的商业街区-悦街等也都是可售型物业。

集中资源做主业

中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，商业地产综合体一般是指酒店、公寓、住宅、办公楼、商场等三个以上单元的组合。而在商业地产综合体中，从物业出售的角度讲，商场整体出售难度相对较大，分散出售则难以运营，因此不大适合出售，而其他的单元，住宅部分原本就是出售部分，对办公楼来说，难度相对较小的分散出售对运营的影响相对较小。

具体到杭州大悦城的减重，王永平称，这种做法并不少见，且大悦城以商场真正在市场中获得相对优势的地位，这也是大悦城的长处，同时，商场运营所需要的资源也更多。此外，从投资回报来看，商场运营得好，未来空间比办公楼、公寓等大得多。因此这一做法仍是围绕集中资源发展优势主业主题进行。

业内人士指出，国内零售业正在回暖，实体回归的趋势对于市场表现相对稳定的大悦城来说，是来自于实体竞争者调整转型后的新一轮攻势，大悦城的优势被追赶，面临更大竞争压力，大悦城要想保持行业优势，就要投入更多资源。

不过，一位接近大悦城地产的人士则抛出了这一观点：就政策及趋势来看，不在核心商务区的写字楼等其他物业，还是出售回笼资金更合适。此前对于一些有配套要求的商业用地，对于纯商业的商场用地之外的配套，开发商会将项目开发为商住两用，承载居住和投资两种功能。但在商改住禁令下，项目遇冷，投资回报率和周期都不理想。

回笼资金减重

大悦城的减重之举也对应着大悦城的转型。大悦城地产2016年年报显示，以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向，同时开发、销售、投资、管理其他物业项目，拥有投资物业、物业开发、酒店运营、物业管理及相关服务四大业务板块。截至2016年12月31日，集团拥有北京、上海、天津、沈阳、烟台、杭州、成都共7个城市的9个大悦城城市综合体。商场无疑是大悦城的重点项目。2017年一季度，大悦城项目平均出租率在92%以上，平均租金单价同比增长。

在年报中，大悦城地产也提出了大资管模式：2016年是大悦城“大资管”模式首年，即以管理输出、低成本收购等模式轻盈加速，将大悦城“资产做轻，成本做低，速度做快，回报做高”。

王永平和上述接近大悦城地产的人士均认为，区位优势不明显的配套物业，出售以回笼资金来实现下一步的发展，都是当前市场压力下更为明智的选择。

值得注意的是，大悦城的减重，不仅仅是减模式之重，大手笔减少物业自持，在一定程度上来看，也或是减发展压力之重。在2016年年报当中，大悦城指出，通过盘活资产存量，建立可持续资本循环，推动从开发运营模式向资产管理模式的转型升级，进而优化资产结构，推动商业物业资产和品牌资产的复合型增值，并最终提升股东收益。

业内人士指出，大悦城未见得缺钱，通过物业出售回笼的资金，对下一步扩大规模或者是保持一定的发展速度有较大的意义。