每年博鳌的最后一场论坛，都留给了过去一年最为火爆的大事。去年是“博鳌之辩：谁是股灾祸首？”，今年的议题，自然是房价。

2016年春夏以一线城市牵头的全国房价普涨势头，在930新政后得到些许遏制。然而平静表面下涌动的暗波，终于在2017年农历新年后喷发了出来。两轮疯涨间隔时间之短，势头之猛，让有购房需求人群中为数不少的一部分，绝望加倍。北京3月10天出台9项新政，确实会对市场起降温作用，却也同时把普通老百姓购房选择的空间一缩再缩，甚至还把许多已经一只脚踏进“有房”大门的、签了合同没走完网签流程、或是艰难凑够首付准备定房的人，生生卡住。

关于中国房地产泡沫破灭的预言10年前就开始了。但直到今时今日，房价还在涨，泡沫破灭却一直没有到来。没有只涨不跌的市场，也没有只吹不破的泡沫。美国次贷危机、日本楼市崩溃的记忆鲜活如昨，中国会是例外吗？下文为论坛部分发言实录，力图完整呈现观点碰撞，希望能为我们自己的判断提供参考。

吴晓求：只有大幅下调私人部门买房的杠杆，泡沫才不会破

无论从哪个角度，我们通过经济学的理论分析，都得不出楼价如此之高的结论。一个国家房地产的价格和这个国家经济发展的水平、市场化的程度，特别个人收入的水平是有某种关系的。当然，我们从另外一些数据里会发现，楼市价格如此上涨也有某些逻辑。

2013年，我已经觉得北京房价非常离谱。我那时和任志强打了个赌，他天天号召大家买房子，我则希望大家买股票，因为在我的概念里，一个国家居民资产的主要部分如果是房子，这个国家就很不正常，正常的国家里，居民资产的主要部分应该是证券化的金融资产，特别是股票、基金。所以我打赌说，现在北京房价七万元一平，不可能再往上涨了，五年以后看谁能赢。一开始我雄心勃勃，因为中国不可能违背这样的规律，但是到了现在发现，我输的概率要大了。

后来我思考为什么上涨有其必然性，原因在M2，就是广义货币。从2008年金融危机以来，中国M2的增长速度太快了，比GDP的增长速度平均要高五到六个百分点。到现在为止，中国的M2已经达160万亿以上，GDP是70多万亿，大概是2.1倍。这个巨大的存量M2是要购买资产的，它不会以现金状态出现，少量存在银行，更多的会追逐能够带来利润的资产。可是中国金融体系提供的资产非常有限，股票又不敢买，债券也不多，所以大家开始买房子了。这么大存量的M2显而易见会导致房地产价格如此上涨。

我们本来也可以通过一些途径消除M2的压力，比如人民币贬值，但我想中国不可能让人民币大幅度贬值。美元兑人民币汇率从去年的6.2、6.3，到现在的6.9，贬了10%。这把一部分存量M2的压力消除了，但是还不足以完全消除，所以剩下的就跑到这儿来了。如果大幅下调所有私人部门买房子的杠杆率，就安全了，泡沫就不会破灭，如果做不到，泡沫就会破灭。

但是泡沫破裂不会给中国带来金融危机，这一点和2008年美国次贷危机引起全面金融危机不一样，原因在于，中国这些房子做成证券化产品的比例非常小，几乎没有，这样一来并不可怕。