房地产市场分类调控政策再加码。1月12日，国土部召开全国国土资源工作会议，明确将进一步促进房地产市场平稳健康发展，其中重要一条细则，就是研究对去库存压力大的三四线城市减少以至暂停住宅用地供应。业内认为，国土等部门再三重申对高库存城市土地供应的限制，释放了明确的去库存决心，政策落地后上述地区房地产市场有望逐渐回归健康理性，但考虑到我国楼市整体的二元分化局面，希望借此实现一二线热门城市购房需求的分流恐难成真。

重申暂停宅地供应显决心

国土部在本次表态中明确，要坚决落实中央关于房地产调控的重大决策，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，促进房地产市场平稳健康发展。建立分类调控制度。区分保障性住房和商品房，对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

据了解，去年5月国土部调控和监测司苗强也曾公开表示，未来一线和部分二线城市房地产用地将有所增加，对房地产库存明显的三四线城市，减少甚至停止住房用地供应。对此，中原地产市场部研究总监张大伟告诉北京商报记者，本次国土部重申这一做法，可以明显看出我国去除三四线城市库存的决心。

张大伟坦言，近年来，我国房地产业不断发展，部分房企纷纷从一线城市来到三四线城市开辟市场，但由于开发商没有正确估计三四线城市真正的住房需求，导致了房地产库存积压，“对于部分三四线城市来说，房地产带来的财政收入可能会占比超过30%，如果房地产市场库存积压过多的情况不能尽快得到改善，对部分三四线城市的发展也可能带来一定影响”。张大伟表示。因而有专家建议称，在目前出台的原则性文件的基础上，未来我国还可以提出具体的任务和时间点，把要求细化、落实到三四线城市中，这样才能切实改善高库存的情况。

数轮调控仍不尽如人意

实际上，为破解房地产库存痼疾，此前中央和地方已频“下狠手”，各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。此外，全国还有近半省份先后出台了“一城一策”的去库存差别化政策。尽管如此，一系列调控的效果却并不尽如人意。

据了解，全国商品房待售面积在去年2月达到73931万平方米的年度峰值，比2015年年末增加2077万平方米，其中住宅库存“贡献”超过2/3。而国家统计局最新公布的数据显示，截至去年11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，环比已经连续9个月下降，库存累计减少2758万平方米。虽然这被业内认为是颇为可观的成绩，但若详细对比数据不难发现，2758万平方米的去化量，只占了69095万已有库存的4%，去库存形势依旧严峻。

令人担忧的是，由于市场反应与政策初衷之间出现了背离，本就是库存“重灾区”的三四线城市因为土地供应过剩等原因，去库存压力更是有增无减，部分城市甚至出现了库存不降反升的情况。有分析认为，三四线城市一方面存在供应过剩、房屋和土地存量过高的现状，另一方面又受产业基础薄弱等影响，出现人口增长慢甚至负增长，导致楼市供大于求，而大城市的虹吸效应加剧，又吸引了不少三四线城市及小城镇人口离家，致使去库存压力进一步加剧。

三四线楼市有望回归健康

“此前高库存城市长期面临房地产市场的恶性循环，即土地供应越多、地价越低、购买量也越低迷，”亚豪机构市场研究部总监郭毅向北京商报记者分析，这一难题只能依靠重典整治，国土部此次释放的重要信号，势必对上述城市正在销售的地产项目产生影响，使得楼盘稀缺性逐渐体现，或带动价格出现缓慢上升，从而改变整个区域的价格预期。

在郭毅看来，限制乃至停止土地供应，长期来看，还有利于重新恢复三四线城市房地产市场的健康发展，不过这一政策落地后何时能真正起效，还得看各个城市现有的库存规模，尤其是已供地但尚未形成商品房供应的规模，“此外，政策执行应由地方政府来动态把控，切记中央层面的一刀切”。

而张大伟则认为，如果三四线城市切实落实暂停住宅用地供应的政策，预计只需要一年左右的时间，当地的房地产市场就能恢复供需正常的状态，房价也会随之有所提升。“不过这种临时性手段本质上是减少三四线城市的土地供应，这些城市的实际住房需求和配套设施往往都不会改变，因此房价继续攀升至高点的可能性不大，如果希望借此为一线城市分流，还有待时日。”郭毅也坦言，目前一线城市各类资源相对集中，短期内住房需求不会下降，而三四线城市面临的严重人口外流情形也导致了本区域住房需求低迷，二者之间的商品房市场并不存在紧密的联系，因而需求分流较难实现。