在安信证券昨日举办的“2017投资策略会”上，安信证券首席经济学家高善文表示，以现在的存货去化速度估计，全国范围内普遍的房地产去库存化将在2018年上半年基本结束。

“大约再过一年多，房地产的高库存问题，就会得到全面的、根本性的解决。由房地产高库存导致的很多经济层面上的扭曲，会得到全面的修正。”高善文预测，未来债市将从长期的牛市转入熊市，股票也许正在转为牛市，但是成长股和蓝筹股的风格将会和过去5年有很大差异。“对这一战略性的转折，我们一定要保有足够的警惕”。

2016年房地产泡沫论是肤浅的

在房地产需求层面，高善文分析，中国在2010年之前经历了城镇化，人口向大中小城市的平均流动速度差不多，但是2011年前后，中国开始从城镇化转入都市化，人口流动开始表现出强烈的选择性，集中流入一部分大城市和特大城市，离开大量的中小城市。

高善文称，这一轮房价上涨，不能简单理解为流动性过剩，它是由更基本的人口和刚需所维持的情况。

面对人口的流入和需求的上升，在土地供应不能响应的条件下，这种压力就会全部转化为地价和房价的上升。

高善文举例称，统一用中国口径算，北京、深圳和香港居住用地占城市建设用地的比重均为20%左右。这一比例在伦敦、纽约、首尔和东京等地均在40%以上。

高善文称，当前用泡沫论来解释房价上涨，很可能是比较肤浅的。泡沫论背后存在着房地产市场更深刻的扭曲，这一扭曲来自于土地的供应没有竞争性，把土地和房价推到非常高的水平。他表示，这种供不应求的压力，正在房地产市场上生动地、一轮一轮地表现出来。

未来，这些问题能得到根本的解决吗？高善文反问：未来，北京上海和深圳会大量放开供地吗？未来，人口会停止流入这些城市吗？如果回答都是负面的，那么指望房价掉下来是非常困难的。

用六七年去库存并不极端

高善文表示，中国房地产市场在2009年至2011年出现了快速泡沫化，并在之后两三年时间里积累了大量的库存。

一个显著的数据是，2011年至2013年，中国使用的水泥总量(66亿吨)超过了美国整个20世纪的实际使用量(45亿吨).

但是，“我们应该看到，经过两三年的努力，这个问题已经出现了非常大的改善。”高善文预测，在考虑和容忍一定误差的前提下，以现在的存货去化速度估计，大约再过一年多，房地产的高库存问题，就会得到全面和根本性的解决。

高善文举例称，房地产的存货去化，美国用时5年(2007年至2012年)，日本用时12年(1991年至2003年)。“中国仍是一个快速城镇化的经济体，我们用了5到7年的时间对这一扭曲的情况进行修正，并不是一个特别极端的情况。”

谈及这一过程对股市的影响时，高善文称，2011年以来，蓝筹股基本是“横着走”的，当时是3200点左右，现在依旧如是；而成长股估值被推得很高。债券总体上走了一个很大的牛市，但是现在，这一系列趋势正在结束。

高善文预测，债市将从长期的牛市转入熊市，股市也许正在转牛，但是成长股和蓝筹股的风格和过去5年相比，会有很大的差异。