如今，国内楼市随着调控政策的起伏，不少房企又一次将目光转向海外，但海外是否真的是房企的下一个“乐土”？

2013年前后，多家内地品牌房企扬帆出海，前去开发新的市场，以寻求业绩增长点。经过3年的布局和开发，这些房企开发的项目已相继入市，并且在市场上频繁发声，引起了业界的关注。如今，国内楼市随着调控政策的起伏，不少房企又一次将目光转向海外，但海外是否真的是房企的下一个“乐土”？

房企海外投资同比将上涨37%

最近几年，中国房企出海投资的步伐越来越快。

据戴德梁行统计数据显示，从2009年开始，中国海外地产大宗交易投资总额就呈稳步上升的趋势。而这一进程在2013年至2014年时增速更加明显，万科、碧桂园、万达、绿地、新华联、雅居乐等大型房企均有在海外拿地。其时，万科在美国和英国等地区布局了多个项目；碧桂园、富力地产也各自购下了马来西亚最南端城市——新山的大宗土地；新华联也在悉尼有所斩获。至2015年时，中国海外地产大宗交易年投资总额已经达到257.34亿美元。而今年，中国房企的海外投资额预计全年将比去年增长37%，达到353亿美元的规模。

同时，与房企海外投资规模一并增长的，还有来自中国内地购房者的海外投资需求。各种海外置业中介的火爆以及部分开发商直接介入开发海外项目，其背后都有中国内地购房者稳步增长的海外置业需求。

“我们做的房展会，2009年开始有海外项目，当时是十几个展位；到了今年，规模已经超过了300个。”北京嘉华四季国际会展有限公司国际业务总监魏克非表示，这一经济现象的出现有几个原因，一是投资需求，包括国内一线城市涨得比较猛，而且有部分投资者因受限购政策影响买不了；二是海外一些房子的实际价格在他们看来并不贵；三是不少投资者也有分散资产配置的考虑。

也正是在这样的背景之下，中国房企的海外投资额在近些年来增长明显，而海外地产的开发似乎也正在成为中国房企的“新大陆”。不过，在这场房企出海潮中，各个地区的热度及针对的客群也是不同的。

房企、置业者均青睐“安全港”

“中国房企走上海外扩张的原因各不相同。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，房企出海主要有两种，一是大企业发展面临规模增长瓶颈，出海是为寻求继续增长机会；二是中小企业在国内面临被淘汰的危险，出海寻求生存机会。

记者观察发现，不论是以哪种目的出海，大多数房企“出海”依然瞄准了经营风险和政治风险都相对较低的成熟市场。

戴德梁行的报告显示，目前中国企业平均将44%的海外资金投到美国；第二名为澳大利亚，比例为22%；接下来依次为英国10%，中国香港特别行政区6%、加拿大3%；其他国家和地区占15%。与2015年相比，中国投资者对美国和澳大利亚投资热情持续增长。其中，在美国的投资比例增长了6%，澳大利亚也增长了2%。

房企的投资热点地区也与国人海外置业的选择高度一致。据戴德梁行11月份发布的《2016中国境外地产投资意向调查报告》显示，投资者对“安全港”的市场情绪正在持续上升。2016年前8个月，美国和澳大利亚的市场情绪分别上升了6%和2%。此外，该报告称，近3/4的受访者认为，未来五年，“脱欧”的投资环境将为投资英国房地产创造良好机会。“中国投资者在追求资本增值或财富的保值时，可用资产选择面广、流动性高、融资相对容易的市场对投资者来说较具吸引力。”戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示。

“国内客户赴美、澳置业，很多时候并非是为了谋取短线的暴利投资，而是为了优化自己资产配置。”链家海外事业部澳洲业务部总监悠扬表示，“以澳洲市场为例，目前，澳洲市场依然很健康，基本能够保证每年10%的增长，安全性是有保证的。因此吸引了一部分客户的青睐。”

针对美国市场方面，戴德梁行亚太区董事总经理、大中华区海外投资主管范桂娟认为：“由于中国游客不断增长的需求和美国鼓励旅游的宽松签证政策，酒店对中国机构投资者来说已经成为越来越有吸引力的目标。”但如今，中国房企对美国的关注也并不仅仅局限在酒店和写字楼产品上，如今也有中国开发商开发住宅、公寓项目。比如鑫苑（中国）置业有限公司今年8月在纽约都会区购置了第三个住宅项目——价值为6600万美元的公寓综合体。此外，戴德梁行的报告中也显示，万科也将在西雅图投入2亿美元，协助建造西雅图未来最大的公寓综合体。

“出海”仍需克服水土不服

如今，“出海”对于房企来说已不再是一个新鲜的概念，不少房企已经拥有了丰富的海外项目开发经验。但也有业界人士分析认为，海外也绝非中国房企的乐土，很多刚刚出海或者准备出海的企业，往往拿国内的开发程序来看待国外市场，这是一个很难转变的中国房企思维。

但在海外开发的过程中房企所面临的困难依然不少。“房企出海面临的主要瓶颈就是市场需求，尤其是住宅客户主要来自于国内，本地客户相对较少，这就需要开发商拥有强大的国内客户导流能力和人脉资源。”欧阳捷表示，目前国内客户在海外购房导致当地房价快速上涨，也易引发政策风险，比如悉尼、温哥华、多伦多等城市已对外来人口限制购房、加征税收、调整绿卡政策等。

此外，还有一些来自于当地法律法规方面的问题需要出海房企去适应。

“在海外开发房地产，最大的问题是要适应当地的市场规则和社会制度。”新华联文旅集团董事总经理苏波表示，“比如我们在澳大利亚悉尼开发的歌剧院一号项目，销售如果达不到70%，银行不给贷款。因此资金的投入和资金的回收是有时间差的。这些当地市场同中国市场完全不同的地方都需要我们去研判、去解决。在这一方面，我觉得除了加强企业自身实力之外，找一家在国际上有实力和经验的代理公司作为合作伙伴也是非常重要的。”

而在社会观念方面，苏波也表示，海外市场的社会观念同中国市场有非常大的不同。“西方国家的豪宅同国内的意义是不一样的。西方国家的老人非常独立，他们有自己的生活，不会愿意与自己的儿女们住在一起。因此，这里很少有四世同堂的家庭，这就影响到产品设计上，需要我们在产品设计时就考虑到这些。”苏波如是说。