在北京,一套房平均总价已超过500万元,加上有限购政策,使得环京楼市不仅成为刚需自住外地人的选择,也是投资客的投资目标,他们都希望能搭上北京“大七环”这趟车。

燕郊:价格优势逐步丧失

去年北京城市副中心的消息正式发布后,紧邻通州的燕郊楼市迎来了一轮疯涨。一年前,市场还在惊呼房价涨到了15000元/平方米;现在,不光新盘开盘的少,而且二手房价格大多数超过23000元/平方米,个别房源甚至直逼3万元/平方米。

燕郊,过去是承接北京外溢的居住需求,而今房价经历多轮连续上涨,投资需求快速攀升。在新房供应断顿的情况下,原本流动性很差的二手房市场开始活跃起来。“燕郊一直有不少投资客。2014年之前,好多业主因为住在北京市区内,就直接把钥匙给我们,但当时一个月也带看不了几户。现在可是大不一样,上周我们门店就成交好几套。”燕郊一家房地产中介经纪人向北京晨报记者表示,现在区域内新房供应量很少,在售的70年产权新房项目可能不到3个,即使有新项目在售,推出的房源也不多。

燕郊房价已经破2万、奔3万,所谓的百万元置业京东的时代已经远去。“燕郊均价一年同比上涨幅度接近70%,单套总价已经两三百万了。不过,燕郊与环京的其他区域相比,配套等各方面都比较成熟,自住刚需的人比较多,脱手更容易。就是不知道还有多少上涨空间,不太敢冒险投资购买。”市民陈女士的担心,或许意味着,　在投资客眼中,燕郊的价格优势已逐步丧失。

香河:营销套路加剧购房恐慌

去年与燕郊一起火起来的,还有大厂和香河,这三个地方,被合称为“北三县”。就在最近一年的时间,大厂的房价奔2万,香河的房价也从不足7000元/平方米直追至13000元/平方米左右。大厂和燕郊一样,新盘项目少之又少;香河项目一开盘,售楼处就出现“爆满”场面。

“上次来看的时候才6000多,现在都13000,有的盘都15000,后悔当时没买啊。”市民蒋女士近日看到一位销售在朋友圈发出信息,称“接内部通知,香河房价20至22日起,每平方米整体上涨1000元,从此香河再无低于15000元/平方米的楼盘”。上周末,蒋女士特意前往香河看盘,“我这次排了个号,等候正式开盘的通知。听说选房的时候更夸张,必须得速战速决。停留的时间如果太长,还会被带出场,丧失购房资格。”

所谓的“每平米上涨千元”是真的吗?香河一楼盘的销售人员称,类似的涨价消息只是销售的手段之一,选房时要求严苛,也是在营造压迫、恐慌的氛围,“这就是一种套路”。“潜规则”加剧购房的恐慌,香河的未来发展如何?一位房地产中介管理层人员向北京晨报记者透露,公司已经打算近期进入香河市场,“看一个区域的房地产情况,其中一点就是要关注当地的二手房中介门店情况。”

京南:房价比发展先行

以燕郊为代表的“北三县”房价打着滚儿的上涨,加之推出的新盘不多,投资客的目光从“京东”转向“京南”。同属于空港经济辐射区,固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价快车道。

赵女士今年4月在永清投资买了两套房,投资的目的很简单,就是为了给家里的100多万元现金保值增值。通货膨胀和噌噌上涨的房价,因为担心存在银行里的钱贬值,赵女士选择了她最信任的投资渠道——买房。4月份,在同学的劝说下,赵女士前往永清买房,选房当天,售楼处堪比春运,“一批批的放人进去,选房的时候根本容不得多想,销售人员使劲催,整个过程下来估计就几分钟,跟抢白菜似的,当时还有人因为没抢上房在售楼处吵架。”

谈起“抢房”之旅,赵女士有些“后悔”,她认为当时并非理性选择的结果,“到现在我依然感觉这房买得稀里糊涂的,而且小区周边特别荒,什么配套都没有。”不过,25日,赵女士接到销售人员电话,称房价已经从她当时买的8000多元涨到12000左右,她又觉得“值了”。

就京南的三个区域而言,固安楼市比较成熟,价格相对较高,涿州和永清房价目前低于固安。业内人士指出,尽管未来在规划及发展上有利好,但京津冀一体化及空港经济区的概念已炒作多年,区域的发展尚未产生真正的利好效果,“发展未现利好,房价已经先行。”

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“廊七条”会影响房价吗?

“北三县”、固安、永清都归属于廊坊市。继4个月前的“廊九条”之后,8月17日廊坊市政府官网挂出《廊坊市人民政府关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》(简称“廊七条”),接连的调控会影响“北三县”的房价吗?

“廊七条”中规定,开发商在销售过程中必须向购房者出示预售许可证;一次性公开全部房源,明码标价对外销售;并在签约30天内办理网签合同。

在业内人士看来,规定如果真正执行,对区域内的楼市或有较大影响,“在环京区域,违规销售并不少见,比如有的开发商会在未取得预售资质时便开始违规收取排号费。甚至有的开发商还未开工建设就开始收取首付款,首付款收取一年之后才签署正式网签合同。政策的执行会让市场更规范化,但能否影响房价还有待观察。“至少从燕郊市场来看,卖房的人少,显得买房的人多,价格显然很难下来。”一位房地产中介经纪人表示。

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投资者:未来的接盘侠是谁?

环京楼市的暴涨超出很多人的想象,而且目前也没有刹车的迹象。虽然经过这一轮上涨,投资门槛已经高出了不少,但过去一年房价的涨幅让有一部分闲钱的人心动,想要出手享受上涨的福利。环京楼市是否还有上涨空间?未来的接盘侠会是谁?

“北三县等北京周边的市场,可能还是有炒的因素,我个人不是那么看好。燕郊现在还好一点,其他几个还是有一些风险。像张家口等区域房价更是难起来,差不多半年都是雪季,光是供暖费的开支都不少。”链家首席内容官徐东华透露,如果想去一个自己并不十分熟悉的地方置业,得观察该区域是否有房地产中介,以及中介的业绩水平,因为中介决定了市场是否有投资退出的机制。

“对这些区域来说,房价上涨早已超出了当地人的购买能力,巨大的市场存量只能依靠外部投资需求来解决。”一位业内分析人士表示。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,对于环京区域要区别对待,燕郊和通州较近,有较好的市场潜力;大厂和香河等虽受燕郊的影响,但公共交通等配套还没跟进;怀来和永清相对比较陌生,难以形成市场热点,此类城市后续成长性会相对较小,投资需谨慎,“这一波购房者中,还是有人会高价接盘,但风险比较大。”

自住者:配套什么时候到位?

环京区域的楼市虽然有较大的投资属性,但同时也承担了部分自住需求,比如刚需外地人群、度假养老人群等。但是,从目前的情况来看,大部分区域还处于开发建设中,尚无相应配套。

对于环北京各区县而言,京津冀一体化的政策利好毋庸置疑,但涉及多省市的合作、重大基础设施建设、职能调整、产业迁移、人口分流等问题,即使有中央层面的协调,规划的落实也都需要时间。链家首席内容官徐东华直接表示,如果这些区域想借势环京发展,待配套基本成熟,“估计得20年。”

配套的成熟与房价也息息相关。一位业内人士分析,环京区域若想获得长足发展,首先要提升其产业经济状况及商业配套情况,只有自身产业获得发展,房价上涨才有内生动力,否则楼市“虚火”越旺,则越会掏空城市发展的动力。亚豪机构市场总监郭毅也认为,虽然环北京区域承接疏散北京资源的消息利好,但如果没有大的、特别是政府推动的大项目,地方的各种配套设施就不会那么容易发展起来,也就不可能给区域带来特别大的拉动。