环京楼市系列调查之一

编者按：今年以来，由于北京市政府有关机构外迁通州等因素逐渐发酵，燕郊等地楼市涨幅不小。北京周边楼市未来发展怎样？是否存在着房价下跌风险？今日本报聚焦燕郊楼市，希望通过本报记者的系列调查为读者提供有益的投资参考。

燕郊楼市的疯狂，或许只有亲历者才能体会。上周，《证券日报》记者以购房者的身份走访了燕郊多个楼盘和二手房中介，最终的结果则令从事多年房地产报道的记者也颇为吃惊，从1万元/平方米左右到2万元/平方米再到3万元/平方米，燕郊仅仅用了2年的时间，且当地房价仍在继续上涨，而在售的70年产权项目更是只有1个。

对此，就连当地的房企人士也表示，“近2年燕郊这边的价格确实涨得太快了，现在来投资说实话已经有点晚了，短期内不可能再有大涨的空间，但如果把眼光放长远一点，可能3年到4年以后，回头看目前的价格还是便宜的。”

实际上，相关政府部门也开始对燕郊的房地产市场进行控制，除4月份的限购政策外，目前报价过高的项目，一律不予入市；8月17日，廊坊市政府又祭出“廊七条”，强化对市场管控；8月19日，包括燕郊在内的三河市地区房地产交易暂停网签一天。

不过，在业内人士看来，高价项目不予入市，只是一种只堵不疏的手段，短期内有利于数据上的稳定，但其他方面没有改变的话，价格终究还是要上去，且在售项目越少，价格越难控制，毕竟物依稀为贵，甚至开发商可以选择捂盘惜售；至于政府部门对政策的再度收紧，更多还是要看执行的力度，然而从4月份政策出台后的情况看，效果并不明显。

“说实话，北京南四环不少二手房的价格也就是3.5万元/平方米左右，燕郊的高层住宅卖到3万元/平方米，确实投资的因素占据了很大一部分原因，不少人都是在赌北三县未来划入北京，尤其是在北京市政府确定迁往通州的情况下。”有分析人士指出。

单价突破3万元/平方米

只一个70年产权项目在售

“如果您想买，明天一早带着身份证和定金过来，一共会出6套房子，都是90多平方米的小三居，但是也不能保证您肯定可以买上，项目就剩下这十几套了，这次周末放出来的房子已经算是多的了”，在燕郊黄金蓝湾的售楼处，销售人员这样对《证券日报》记者表示。

上述销售人员称，周末出来的房源，价格不会低于30600元/平方米，该价格是黄金蓝湾此前售出的最高单价。“我们现在卖的5号楼和6号楼都是楼王，而且已经是尾盘了，所以价格不会低于之前的最高价。今天能卖的只有2套顶层，价格是3.35万元/平方米，价格高主要是因为这2套都是70多平方米送20平方米露台的房子。”

而对于价格突破3万元/平方米甚至是3.35万元/平方米的原因，有当地房地产从业人士指出，“黄金蓝湾所处的位置一直是燕郊房价最贵的区域，周边配套也是最好，而且该项目属于低层洋房，绿化高容积率低，定位上偏中高端。但最重要的原因，还是整个燕郊目前只有这一个70年产权的新房在售，除了这个项目，你根本买不到别的新房。”

实际上，该项目的价格走势，也从一定程度上反映了燕郊房价的涨幅情况。

公开资料显示，黄金蓝湾位于燕郊神威北大街与燕顺路交汇处，紧邻乐天玛特，2015年底开盘，当时的售价为2.1万元/平方米，今年3月份二次开盘时，销售均价已经上涨至2.5万元/平方米，而到了8月份，最高售价已经突破3万元/平方米。同时，该项目毛坯房源预计明年6月底交房，精装房源则要等到明年年底。

“同样品质和位置的项目，2014年年底也就是1万元/平方米出头。”当地房地产从业人员称。

值得注意的是，不止燕郊房价的涨幅惊人，同属北三县的大厂，房价的涨幅与燕郊相比也是毫不逊色。以世茂打造的萨拉曼卡为例，去年《证券日报》记者便曾探访过该项目，当时的售价为高层8000元/平方米—9000元/平方米，叠拼联排项目为1.1万元/平方米—1.2万元/平方米。而目前，该项目已经全部售完。

在项目周边的二手房中介处，记者看到，目前萨拉曼卡高层的售价在17000元/平方米—18000元/平方米，叠拼联排的售价则在23000元/平方米—24000元/平方米。不过，该项目的入住率并不高，目前只有一成多。

开发商捂盘惜售

明目张胆违规加价

而面对不断攀升的房价，相关部门也是直接通过限价的手段进行调控。

例如黄金蓝湾，虽然目前的真实售价高达3万元/平方米，但在过户和办理银行贷款时，价格最高只能到达23000元/平方米。“当初开发商也没想到价格会上涨得这么快，因此备案的价格只有23000元/平方米，但是目前的市场情况开发商肯定不可能按备案价格走。至于两个价格之间7000元/平方米的差距，我们现在要求是客户交付定金的当天，也是把这份差额同时缴纳，事实上是提高了首付，毕竟银行那边也是按23000元/平方米批贷款的。”项目工作人员称。

“黄金蓝湾因为只是剩下一点尾盘，所以才敢让客户直接补差价，而其他项目房子还有不少，这么干肯定是要被处罚的”，有业内人士称，“好多项目都想把备案价提高到3万元/平方米，但是政府不批，又不能明目张胆地让客户补差价，因此很多项目都捂着不卖，这也是造成燕郊目前只有一个70年产权项目在售的原因”。

记者在燕郊售楼处最集中的区域也看到，不少新房销售中心已经人去楼空，二手房交易中心则占据了这些位置，“过一阵我们就搬到旁边天洋城4代的售楼处，业务多了，人员增加也需要更大的地方办公。”一位链家地产工作人员这样对记者表示。

据悉，目前天洋城4代还有3栋楼尚未进行销售，“他们想卖到3万元/平方米以上，但是政府不给批，低了开发商不想卖，所以干脆封盘了，售楼处的人都撤了。”上述链家地产工作人员称。

除了天洋城4代外，楼盘已经封顶的港中旅海泉湾，首尔甜城的花园洋房、悦榕湾等项目都是因为拿不到理想的备案价，选择了封盘。

而登记客户多，项目不愁卖，也使得开发商有了捂盘惜售的底气。

“首尔甜城几个月前推了几十套140平方米左右的大三居，23000元/平方米的单价，330多万元的总价，5天全部卖完；路劲在萨拉曼卡旁边的圣拉斐尔小镇，高层预计的售价肯定是在17000元/平方米以上，去年才8000元/平方米，就是这样还有2000多户排了号，但是房源只有1100套，现在已经不接受新的排号客户了”，当地房地产从业人士称，“大厂和燕郊一样，目前根本没有一手房入市，所以即便是排号的项目，也是非常火。”

不过，有消息称，碧桂园时代城、中兴和园和水榭花城三个新项目预计近期开盘，但最终的售价仍未确定。

“开发商捂盘也和土地不再好拿有很大关系，可以说是卖一点少一点”，有分析人士指出，燕郊在2013年年底拍出最后一块住宅用地后，再未供应新的住宅用地，而北三县今后土地的规划出让都由通州统一管辖，这种情况下，一手房供应趋紧是很正常的情况。况且燕郊等地最近2年房子卖得都非常不错，开发商手里也不缺钱。如果土地供应再跟不上，加之政府严格控制入市价格，燕郊等地新房供应紧张的局面仍将持续。