见限购,行业风向如期转变

今日苏州、南京双双出台楼市新政,购房政策方面,两个城市共同点在于维持首套房首付政策不变,二套房首付比例提升。我们在周一报告《是去伪存真非一荣俱荣》中明确提示关注行业风向变化,尤其在2个方面:1、上市房企融资渠道的潜在控制;2、如果部分热点城市价格继续上涨的情况下,不排除会出台进一步的管控措施。此次苏州南京政策印证我们判断,从2个城市出台政策来看,依然是针对投资投机需求的管控,落点于差异化信贷政策。

区域分化悬殊促使两市率先收紧,进一步扩散并非远虑

南京、苏州率先收紧背后是两市近期房地产市场快速升温。在我们所跟踪的城市中,两市明显呈现供不应求,房价强势上行的态势。南京的库存周期不足10周,处于所有城市中最低位,而横向比较所有二线城市的房价同比数据,前四位分别为苏州、南京、合肥以及厦门,合肥、厦门等部分城市早一步出台政策,印证了房价上涨压力催化政策出台,但此前主要还是围绕调控土地供应以及信贷政策,此次苏州重新限购具备不同的信号意义,我们认为此次两座热点城市明确收紧政策,信号意义明确,不排除向更多城市复制的可能性。

多渠道“控地王”,融资端口悄然生变

新政中,南京、苏州均设立土地市场指导价,规定最高上限,并将项目预售条件和土地出价挂钩。可见,此次新政彰显政府对控制地王的思考,通过提高拿地要求来弱化土地市场的竞争。但是同时,新政也提高了预售条件的门槛,这又在一定程度上导致新增供应受到限制。另一方面,整个行业风向悄然变化,在融资端逐步体现。习主席在7月26日中共中央政治局会议上强调抑制资产泡沫,防范金融风险,我们关注到企业融资端正发生悄然改变:1、定增严控募集资金投向,进行大幅缩减;2、据新华社报道,部分银行对开发贷调整,这将对未来企业融资产生深远影响。

最坚决提示风向变化,去伪存真是王道

我们持续提示的是行业风向的变化带来的影响,即使在周初产业资本举牌带来的市场躁动下,我们坚持强调板块的机会在于“去伪存真”,而非“一荣俱荣”,下半年机会自下而上的个股分化,建议关注三大方面:1、优先关注存量逻辑,NAV折价较高,且近期没有大幅提升资本开支的公司:招商蛇口、华发股份、新城控股和中洲控股;2、国改主题机会,尤其是上海国企改革,推荐光明地产;3、转型创新品种,我们一直重点推荐的天宸股份、京汉股份。

第一、又见限购,行业风向如期转变

今日苏州、南京双双出台楼市新政,购房政策方面,两个城市共同点在于维持首套房首付政策不变,二套房首付比例提升。南京此次提升5%,其中已结清贷款由30%提至35%,未结清贷款由45%提至50%;苏州提升10%,其中已结清贷款维持30%首付比例,房贷未结清由40%上调至50%,此外,苏州非户籍家庭购买第二套房需提供累计缴纳1年以上个税或社保证明,并调整了公积金政策。

我们在周一报告《是去伪存真非一荣俱荣》中明确提示关注行业风向变化,尤其在2个方面:1、上市房企融资渠道的潜在控制;2、如果部分热点城市价格继续上涨的情况下,不排除会出台进一步的管控措施。此次苏州南京政策印证我们判断,从2个城市出台政策来看,依然是针对投资投机需求的管控。对于首套购买需求不存在影响,仅对二套需求首付比例分别提高了5个和10个百分点,落点于差异化信贷政策。

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