经过半年楼市的高温发酵以及上半年货币流动性持续宽松,引发大规模的资金借道进入房地产市场。地产行业成为吸收流动性的重要载体。仅是今年前7个月,房企发债规划就超过7500亿元,接近去年同期的三倍。而在8月首周,房企的融资步伐丝毫不减,单周融资规模就超过百亿。房企在资本市场的大规模发力,与土地市场逐渐进入白热化有较大的关系。房企的资本战已经引起监管的关注,从7月底开始,证监会再次强调“收紧”上市房企再融资政策。随着地方政府开始出台控制地王的新政,房企即将面临融资渠道收窄以及成本加大的挑战。

8月首周房企融资过百亿

8月首周,房企在资本市场的操作也非常频繁。众多上市房企纷纷出手,通过发债募集资金。仅是新城控股一家,发债规模就达到50亿元。

8月1日,新城控股附属公司新城控股集团股份有限公司收到上交所的无异议函,内容有关建议非公开发行不超过人民币50亿元的公司债券。新城控股表示,该比公司债券将分期发行,以及无异议函自其发出起为期12个月有效。

8月4日,碧桂园控股有限公司发布公告称,其已于8月2日完成全称为“碧桂园控股有限公司2016年非公开发行公司债券(第三期)”的发行。国内2016年第三期非公开发行债券的发行金额为10亿元,票面利率为每年4.60%,年期为5年。所得款项将用作集团若干现有债务再融资及一般营运资本用途。

8月4日,中房地产股份有限公司发布非公开发行A股股票预案,涉及金额12亿元。中房地产拟向温州德欣非公开发行不超过82191780股A股股票,募集资金总额不超过12亿元人民币,发行价格为14.60元/股。本次募集资金将用于长沙中房瑞致小区地块项目以及重庆中交漫山A83、A84项目的发展。

除上述几家房企融资外,据中国指数研究院的监控显示,上周单周品牌房企共发生融资8笔,融资额达到了111.96亿元。

天量融资抢地为主

事实上,记者了解到,房企今年以来在资本市场的活跃度极高。在今年前7个月,国内房地产行业的融资规模极大。

WIND资讯数据显示,截至8月1日,2016年房地产业发债816只,发债总额7588.12亿元,是除金融业外发债最多的行业,较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%。其中,仅7月发债支数就达125只。

在发债规模飙升的同时,银行贷款规模也大幅增加。2016年上半年,上市房企银行贷款规模较去年同期大幅增长158%,除一月份小幅低于去年同期外,其余月份较去年均有较大增幅。其中,房地产开发资金来源中,个人按揭贷款迅猛攀升,2016年2月至5月,同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%,而2014年4月至12月连续同比增幅为负。

在信托业务方面,数据显示,2016年上半年,房地产信托成立342只,信托规模731亿元,相比2015年同期,成立数量下降15.78%,但规模小幅上升5.39%。

今年的房企融资堪称天量。有业内人士指出,融资规模的暴增与房企积极抢地的态度转变有密切的关系。

中原地产研究中心统计数据显示,截至7月28日,全国住宅土地合计超过10亿元的地块多达257宗;其中,溢价率超过100%的“地王”合计128宗,溢价率超过50%的更是多达189宗。而在2015年同期,单宗土地成交额超过10亿元的只有150宗,其中溢价率超过100%的仅5宗,超过50%的也只有29宗。这意味着,同比溢价率超过100%的土地总数大幅上涨了24倍。

政策收紧为市场降温

房企在土地市场的疯狂,很大程度上是得到资本市场大规模输血的“鼓励”。这显然已经引发政府相关监管部门的重视。从7月底开始,就不断有消息传出针对房企融资监管“收紧”。

证监会日前召开会议要求,企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,并需详细披露募集资金的实际投向;不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。同时,证监会发行部要求企业再融资所得不能用于非资本性支出,如购买原材料和员工支出,用于铺底流动资金、预备费、其他费用的视同补充流动资金。

而更为直接的是,已经有地方政府开始出台具体政策控制“地王”。二线城市包括南京、苏州、合肥和厦门等城市在内,都相继出台“控地王”的相关限制政策,包括实施土地拍卖熔断机制,提高土地出让金首付比例,收紧个人购房贷款政策等。

南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制,即当出让地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效;安徽近日将单宗土地出让价款最低首付比例提至50%,南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60%。

除渠道收紧外,资金成本也在上升。2016年5月份,A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点,增幅为17%。观察今年1月至5月公司债的票面利率,除2月份略偏低外,其余月份总体上呈现出利率上升的态势。这也意味着,目前上市房企面临的不仅是融资渠道收窄,还有直接融资成本正在加大的难题。