是“去伪存真”,非“一荣俱荣”

与去年四季度保险资金举牌万科不同,本次恒大所代表的产业资本举牌上市房企是一二级市场估值差异不断扩大带来的必然结果。此前,由于并购整合背后潜在的阻力和成本,产业资本对于并购和举牌更多是敢想不敢做,但自去年以来,房地产市场环境的变化使得产业资本开始重视资本市场的存量机会:1、不断宽松的现金流:信贷、成交和融资;2、房企规模扩张的理想与现实;3、不断扩大一二级市场估值差;4、产业资本对行业更为熟悉,且对行业可能更为乐观。

大逻辑未变,关注产业资本带来的个股去伪存真

我们认为抛开资本行为的干扰,行业基本面依然是决定板块空间的锚。我们从去年四季度至今对行业和板块有过2次重要且坚决的判断,目前来看皆已印证:1、15年12月《从一呼百应到无人跟随》强调行业边际成长空间下降,板块估值难以回到过去荣耀,难有系统性机会,今年以来地产板块整体跑输大盘;2、16年3月《把握周期之母静待二线燃情》强调二线城市将会脱颖而出,并推出二线城市组合,二季度至今重点城市地价、房价皆创新高,我们组合中南国置业、顺发恒业等表现也远超行业平均。站在当前时点,我们认为板块面临压力更甚于之前,估值天花板在中期之内难以看到改善契机,从增量资金角度看,产业资本介入会带来个股阶段性表现,但中长期决定地产股价值的仍是业绩,这个过程会带来个股分化,建议优先关注:1、NAV折价较高;2、大股东持股比例较低;3、坐拥一二线城市稀缺资源的企业,而值得强调的是,那些主业下行且布局不理想的公司很难赢得长线资金的青睐,这点和资本市场的选择并不冲突。

再次提示行业风向变化

当前行业整体景气度依然维持高位,但考虑去年四季度高基数,未来主流城市成交增速预计逐步下降,但相对于成交的友善环境,下半年更需关注行业风向变化,习主席在7月26日中共中央政治局会议上强调抑制资产泡沫,我们判断未来在2个方面需要警惕政策的变化:1、上市房企融资渠道的潜在控制;2、关注需求端政策,我们认为如果部分热点城市价格继续上涨的情况下,不排除会出台进一步的管控措施。

去伪存真,选择三大主题品种

我们认为由产业资本和长线资金带来的行情并不会改变整体板块的逻辑,而是会带来个股的分化,建议关注三大方面:1、优先关注存量逻辑,NAV折价较高,且近期没有大幅提升资本开支的公司:招商蛇口、华发股份、新城控股和中洲控股;2、国改主题机会,尤其是上海国企改革,推荐光明地产;3、转型创新品种,我们一直重点推荐的天宸股份、京汉股份。