从散售转型自持后,SOHO中国营业收入及净利润连续三年下滑,今年该公司再次开启售楼模式,不仅是公司对利益的追逐,更像是潘石屹对财务报表的一次妥协。7月29日,SOHO中国发布公告称,将旗下SOHO世纪广场项目以32.97亿元售出,这是潘石屹决定出售部分持有物业后卖掉的第一个项目。业内人士分析认为,一方面持有巨大的优质物业,另一方面是逐年下滑的业绩,两者的巨大反差,让挣惯了快钱的潘石屹在过去的四年中一定很寂寞。

“SOHO中国打算将公司个别成熟的、满租的非核心资产拿出来销售。”在今年3月的业绩会上,SOHO中国董事长潘石屹曾表示,既然市场给了这么好的机会,能赚钱就赚钱。而当时,以北京、上海为代表的重点城市房价正经历一波上涨。

位于上海的SOHO世纪广场是第一个被列入出售清单的项目,历经近四个月时间,这栋自持物业终究还是被卖了。7月29日晚,SOHO中国有限公司发布公告,公司间接全资附属公司与买方(独立第三方)订立协议。据此,SOHO中国同意按代价人民币32.22亿元(经扣除增值税)向买方国华人寿保险股份有限公司出售SOHO世纪广场,折合单价达到7.67万元/平方米。

对于此事件,SOHO中国表示,有见中国近期房地产市场发展,经参考该物业将产生的预期现金及毛利润,出售事项为集团以公平值变现其于该物业所作投资的良机。此外,经考虑该物业仅占集团持有的所有投资物业组合的可租总面积约3.7%,董事会认为,出售事项对集团的总租金收入的影响极微。未来该公司仍将坚持在北京、上海核心地段持有优质办公楼的发展战略。

转型后业绩差强人意

有业内人士分析称,SOHO中国重新开始销售,一方面的原因是整体楼市走强,出售部分自持物业可以降低潜在的金融风险;另一方面,则是转型后差强人意的业绩表现。

北京商报记者查阅SOHO中国近年财报显示,2015年该公司营业额约为9.95亿元,较2014年约60.98亿元下降约51.03亿元,下降约84%。主要原因是公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变。

事实上,自从SOHO中国宣布转型自持之后,该公司业绩逐年下滑,且下滑幅度不断加剧。按照近几年来SOHO中国业绩的下滑速度,SOHO中国的未来预期并不容乐观。据了解,SOHO中国从2012-2015年四年的时间里,公司各项盈利指标一路下行。其中营业额分别为161.43亿元、146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元,同比跌幅分别为9%、58%和84%。

不仅仅是营收,净利润也呈现同一趋势。四年来,公司除税前溢利分别为181.95亿元、124.7亿元、66.89亿元和14.07亿元;同比跌幅分别为31%、46%和79%;公司股东应占溢利分别为105.85亿元、73.88亿元、40.79亿元、5.38亿元,同比跌幅分别为30%、45%和87%;每股基本盈利亦从2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。

潘石屹选择妥协?

尽管SOHO中国表示出售SOHO世纪广场项目不会改变公司目前继续持有优质物业的战略,此次重启销售,或许不是SOHO中国再次走向转型之路的信号,但这也意味着,潘石屹对转型阵痛的一次妥协。

此次SOHO世纪广场是潘石屹决定出售部分非核心资产后出售的第一个项目,至于是否还将继续销售物业,今年3月时,SOHO中国CEO张欣曾表示,对哪些物业以百分之多少比例销售是没有目标的,市场行情好时销售非核心资产,也是从公司角度考虑的,这种方式并不是不常见的,世界上很多公司在适当时候也都有资产调整计划。SOHO方面称,未来,SOHO将坚持在北京、上海核心地段持有优质办公楼的发展战略,并进一步发展全新的共享办公产品SOHO　3Q。

值得一提的是,SOHO中国公告披露,根据SOHO世纪广场2015年底的账面值及SOHO根据协议收取的代价,预期公司将自出售实现毛利润约5.02亿元,所得款项净额用做一般营运资金。对于所得资金用途,SOHO中国在接受北京商报记者采访时并未给予明确回复。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,SOHO中国出售部分物业可以回笼资金,后续可能对包括创业类型的办公物业进行收购、寻找新的项目进行投资或者进行新业态的布局,同时继续持有核心优质地段的物业,这也是SOHO中国在转型中的一次修正。