2016年上半年哪些政策真正改变了市场格局？当大多数开发商还在纠结下半年何去何从时，哪些企业已经做好了发力准备？在新营销时代，豪宅的着力点在哪儿？

7月21日，作为北京地产市场代理行业老大的北京中原在今年首个“中原视点”沙龙活动上，首次披露了2016年北京楼市的十大趋势，并预计住宅市场后劲足，未来北京市场房价将继续坚挺，北京豪宅后继补涨动力足，未来土地供应增加养老配套成为必然等。与会专家一致认为，北京楼市十大趋势已不容忽视，人口老龄化和豪宅年轻化等趋势将改变目前楼市格局和产品定位。

十大趋势改变楼市格局

2016年上半年北京代理行业绩中，北京中原以成交额210亿元名列市场第一，如此傲娇的业绩得益于北京楼市热腾腾的真实暖意。

数据显示，今年1-6月北京住宅市场半年成交量占去年全年的2/3，迎来7年以来最火爆的市场行情。

“中原视点”通过专业的研究和大数据分析，发现2016年上半年北京楼市整体呈现信贷政策持续宽松；刚需将被二手房全面承接，置换需求不容小觑，北京全面改善时代来临；供销剪刀差进一步明显，供应缩减，去化加剧，未来北京市场房价将继续坚挺等十大趋势。

北京中原总经理任莉认为，由于北京土地市场供应断崖式下跌，地价普遍超过房价。在地价反推作用下，未来北京楼市产品结构无疑将主要集中在高端改善和豪宅市场。而衡量未来豪宅居住价值和资产价值的标准，则是其能否迎合时代需求。

新派豪宅的“三变十势”

作为北京楼市未来的主流产品，新派豪宅显然有别于传统豪宅。他们承载着对人居品质的变革引领，也开创豪宅的产品理念新时代。任莉表示，三大变化将引领豪宅市场发展十大趋势，未来产品力依然为王，新派豪宅在服务场景上拓展新内容。

在客户变化方面，低龄化使小面积、高配置成为标配，他们对科技的依赖，使便捷与智能成为豪宅主题，强化了对教育的全面需求，并对产品空间灵动性和成长性的要求苛刻。一些项目提出新三代居住模式，高端客户的养老需求将成为豪宅必须解决的课题。豪宅的传统客户（46-55岁），心态更积极，社交活跃度高，必然带来对社区服务升级需求。

在资源变化层面，生活资源的匮乏，要求社区供应链成为硬指标。文化稀缺，导致豪宅树立大师为新标签，重塑文化价值承载主体。环境优势不足则由内环境生态体系全面补充。

而在产品变化上，未来豪宅将总体表现为溢单价、控总价。室内结构的可拆改性，让自由空间组合成为可能。空间价值多维度开发。室内精装方案由一到多、设计细节适老适幼。

金融资本入场

在活动现场，有业内专家表示，在地产粗放式成长后，资本强悍登场，这一现象在豪宅领域更为彪悍。目前金融资本取代产业资本，已然成为推动房地产行业前行的重要力量，在流动性释放力度的支持下，本轮地产市场需求爆发或将持续。

北京中原董事长颜光茂也持相同观点，他认为，豪宅买家都是以金融视角投入市场。近年来国内房地产和信贷政策宽松，在投资渠道相对单一的国内，众多买家只能将资金投入到不动产中。

透析大数据背后的诸多因素，“中原视点”披露未来京城楼市有两大黄金板块值得业内外关注。

今年上半年北京市政府部分职能部门东迁，通州规划为北京城市副中心，配套、教育等各方面资源都将得到严重倾斜，首都政务区和北京城市副中心将形成新的增长极，未来将带动周边板块成为受益者，投资置业买房升值潜力大。

作为全世界最大的北京新机场未来年旅客吞吐量将达到1亿人次，近千亿资金的投入，将彻底带动这些区域的基础设施和经济环境，新机场的建设催化了整个京西南片区，包括大兴、丰台等区域成为近几年的楼市热点，“未来30年首都向南”是未来老百姓买房置业的指南。

■2016年上半年北京楼市整体呈现十大趋势

1信贷政策持续宽松；

2刚需将被二手房全面承接，置换需求不容小觑，北京全面改善时代来临；

3供销剪刀差进一步明显，供应缩减，去化加剧，未来北京市场房价将继续坚挺；

415年外来人口增3倍，住宅市场后劲足；

5豪宅市场置业群体低龄化；

6老龄化趋势更严峻，未来土地供应增加养老配套成为必然；

7“70/90“重现江湖，小面积高附加值产品研发成趋势；

8高端市场的未来风险低于预期；

9公寓市场产品出路将向持有经营性物业发展；

10与上海深圳等同为一线城市相比，北京豪宅后继补涨动力足，还有上涨空间。