二季度以来，一、二线城市土地市场呈现出“地王”遍地开花的景象。一、二线城市土地市场接连出现逾百宗高溢价、高总价、高单价的“三高”地块。

三期叠加的宏观经济，楼市去库存刺激了一、二线城市地价飞升，拍地必地王的背景下，刚需盘已经灭绝，豪宅化开发成为必然选项。就产业进化而言，这和以远古海洋生物灭绝为开端、恐龙主宰地球兴起的三叠纪时代颇有些异曲同工。

刚需盘灭绝，豪宅化开发成必然

土地市场高烧不退。

“看不懂”、“太疯狂”是现如今业内外人士对于一线城市土地竞拍的评价。“宁愿作死，不愿早死”成为开发商普遍的共识。

《东地产财经周刊》（以下简称《东地产》）注意到，随着市区优质地块几乎绝迹，外环外成为开发商新的主战场，“面粉”贵过“面包”成为常态，只要有土地竞拍就会诞生地王，全面豪宅化开发时代正在悄然而至。

土地竞拍必地王

稍加留意，很容易为开发商列出一连串看似并不理性的竞拍行为。

4月以来，随着政府推地力度增加，优质土地频频入市，开发商趋之若骛，将全市土地价格推向了一个全新的高度。5月全市经营性用地的平均溢价率达到167%，土地市场热度可见一斑。

泗泾楼板价被更新至38300元/平方米、周浦刷新至43600元/平方米、顾村楼板价达到36964元/平方米之后，上海土地市场几乎已经形成土地竞拍必地王的“规律”。

6月中旬，外环外的嘉定区也在风口浪尖上迎来了土拍，甚至引来央行和银监局工作人员前来坐镇，这种情况此前从未出现，但是，“地王”依然是“地王”。

六月底七月初，上海的土地市场持续高温，在三天的时间内共卖地约88亿元。

外环外土地尚且如此，市中心土地更是被“疯魔化”。

7月14日，虹口区凉城新村街道073-06号地块即将迎来出让，剔除自持和保障房面积之后，可售住宅起始楼板价达到47500元/平方米，有传言该地块将拍出逾10万元/平方米的天价。而当前虹口区在售的豪宅中，瑞虹新城最新一批房源的均价相传将达到10万元/平方米，就这一点而言，虹口地块拍出10万元/平方米的楼板价似乎也不是不可能的事情。

不容置否，在部分二三线城市库存压力逐渐增大，行业集中度越来越高的情况下，扎根一线被许多房地产开发商提到前所未有的战略高度。上海以其因高效的市场化水平而受到广大开发商的青睐，因此，在一定时间内，土地竞拍必地王的趋势预计仍将延续下去。

全面豪宅化开发时代来临

地价是房价的重要组成部分，高地价必然会带动周边房价上涨的预期。而在泗泾、周浦、顾村、嘉定新城这波地王潮之后，外环外区域项目的估值必将被重新界定。

上海于2005年6月出台普通住房标准制度，并先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月对标准作了调整。按照当前标准，可以享受优惠政策的普通住房要求同时满足以下条件：

① 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；② 单套建筑面积在140平方米以下；

③ 实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

如今看来，符合这一标准的普通住房已经越来越少。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，截至6月16日，今年以来全市一手商品住宅均价已经达到了3.48万元/平方米，相较去年全年3.22万元/平方米的均价进一步上涨了8.20%。

事实上，随着时代的变迁、城市建设的加快，上海的房价格局一直在被改写。

① 2004年时，上海（环线）区域房价格局达到“3-2-1”（内环：3万元/平方米，中环：2万元/平方米，外环：1万元/平方米）只不过是一个猜想；② 2007、2008年时，这一房价水平就已实现；③ 随后，上海房价持续上涨，“5-3-2”、“7-5-3”等理论相继被抛出；④ 如今，按照部分最新的楼盘开价，不少人认为上海房价已经基本迈入了“9-6-3”格局。

而按照上述地块资料粗略估算，这些外环外地王项目将来的保本售价都将达到6万元/平方米、甚至7万元/平方米的高度，全面豪宅化开发时代正在来临。

中原地产首席分析师张大伟在接受《东地产》采访时表示：

北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万+，导致市场全面高端化，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。

“环”线准绳渐变

也有地产人士表示，随着城市功能的不断外扩，未来可能要用东京的城市版图来衡量上海地产，也就是在城市内打造多个中心，而不再仅仅是现在这种简单用“环”作为准绳的规则。

“游戏规则可能要变了，当地铁四通八达，各个板块中心崛起，商圈丛立，原先一些外环外的购房者完全不用再到传统的市中心购物消费，只需要根据自己上下班的交通半径来选择位置，所谓内环、外环的概念会越来越淡化。”一位业内人士这样指出。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱向记者分享了一组数据，截至6月16日，根据克而瑞数据显示，在今年上半年的全市商品住宅项目成交金额排名TOP10榜单中，除了尚海郦景、瑞虹新城、万科翡翠雅宾利、绿地海珀黄浦、仁恒公园世纪等中心城区项目以外，排名第7位的仁恒西郊、第8位的保利艾庐和第10位的汤臣臻园，分别位于青浦徐泾、原南汇周康和奉贤南桥等外环外区域。

由此可见，因为过去多年高昂的拿地成本积淀，导致未来入市项目将溢价打造愈发极值化，随着可开发用地的稀缺性，城市外围亦将更多出现“高质、高价”项目。

丁祖昱这样认为：

今后，豪宅外延的趋势将愈发明显。当前，总价在1000-2000万元之间的所谓入门级豪宅多数集中在中外环之间的区域，而下一步，这些豪宅就会集中在外环附近了，那里有更大的空间可以做豪宅。

而宝华企业集团有限公司副总裁杨健在接受《东地产》采访时则表示：“现如今上海的房价正在向香港看齐，后续房价还会继续稳步上升。全面豪宅的发展会促使开发商更加注重产品品质，推进全面精装修产品的发展，这对于房地产行业逐步实现产业化、减少二次装修带来浪费等方面都是有着良好影响的。”

快周转失灵

毫无疑问，进入全面豪宅化开发时代之后，原本较为流行的“快周转”方式已经不适用于地王项目，开发商的投资开发周期变长，高溢价开发已经成为必修课，在此期间，其开发、资金、营销等综合实力受到各方面挑战。

张大伟更是直言：“近期一线城市外环外频出的地王项目更像是一场赌博，而这场赌注的筹码则是资金信贷和产品。”

在上海这样的一线城市，永远不缺地王的存在，但在上海地价不断飙涨的这几年，在地王项目上折戟沉沙的开发商也大有人在。此前，松江区洞泾镇附近的一个高端楼盘就曾经传出因产品定位不准确、原先规划的大户型不为市场所认可，最终炸楼后重新规划成小户型的消息。

记者注意到，泗泾、周浦等外环外地王对于中小套型住宅的比例往往要求在60%-80%之间，并要求不得建设联排、别墅等，甚至连多层也不允许，这就意味着将来项目的物业形态多为小高层或高层的公寓产品，房屋总价立时被拉低。

而产品定位也决定了客户定位，将来，这些小户型的定位预计还是以自住或改善客户为主；而从项目建设时间要求来看，基本上都要在交地后一年内动工，动工后3年或4年内竣工。假设其开盘时间是在拿地的2年之后，那么，2年后房价会处于一个什么水平呢？

《东地产》从上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏处得到一张地王项目价格预估的表格，以保利的周浦地王为例，成交楼板价为43607元/平方米，将来售价预估为7.56万元/平方米，目前区域内公寓均价为3.9万元/平方米。过去2年，周浦区域均价上涨了62.22%。而周浦地王项目若要实现7.56万元/平方米的售价，意味着未来2年需要在当前3.9万元/平方米的均价基础上再上涨93.64%，与2年前实际涨幅相差-31.42%。

地王风险存在

而在这些地王项目中，风险最大的是松江泗泾板块，过去2年区域内公寓均价实际涨幅只有17.3%，根据泗泾地王的地价预估，两年后的保本售价需达到6.67-6.76万元/平方米，房价增幅高达150%以上，远远超过前2年的实际增幅。

在龚敏看来，地王风险是存在的，除了政策环境、区域市场环境都可能发生变化外，实际的支付能力也较难承受持续上涨的房价。“以上地王项目无论从地段还是产品定位来看基本锁定在普通客户为主，部分地王项目风险较高，市场供求不平衡带来的房价上涨因素固然存在，但与支付能力形成较大落差也使得地王项目处于高风险之中。”

同策咨询研究部总监张宏伟明显不看好此轮地王项目，他告诉《东地产》：

开发商的普遍做法就是营造产品差异化，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是被改善、被豪宅的过程，如此一来再加上未来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭遇拔苗助长，而此时，市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。

“对房企而言，由于被改善、被豪宅引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为房企拿下地王之后的最大隐藏风险。”张宏伟如是说。

张大伟虽然也认为目前的收入端和需求端支撑不了房价继续翻倍增长，不过，他同时又表示还有一个货币供应端的变量：“2008年上海房屋均价才1万元，正是货币超发的结果导致了房价飙涨，对于企业来说，如果考虑到供给端，土地供应减少，货币又超发，开发商还是抱着豪赌的心态，因为房价已经是一个货币现象，从这个角度看，地王的预期价也未必一定达不到。”

国际豪宅启示录：中心地脉论

住宅用地稀缺导致2016年高价地块频现，2017、2018年上海楼市豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场将面临激烈的市场竞争，未来市场的竞争将会从产品硬性开发转向资源配备及软性服务上。

将打破地段论、品牌论的上海未来豪宅，依然得接受市场的检验。《东地产》展开国际视野，纵观全球豪宅市场，或许可以隐约触及到一个未来上海豪宅的轮廓。

国际豪宅多根植城市中心

“如果你想和阿拉伯酋长，俄罗斯石油大亨和欧洲亿万富翁做邻居，那么到伦敦海德公园一号去买一套公寓是不二的选择。”一位业内人士这样向《东地产》记者描述对海德公园一号的印象。

这座在2011年号称世界最贵公寓的豪宅，位于伦敦市中心最昂贵的地段，开盘三个月即以约6.45万英镑（合人民币约60万）/平方米的均价售出六成。其中，面积最大的一套卖到1亿英镑（合人民币约9.2亿）。那么，海德公园一号凭什么能卖出如此惊天的单价呢，还引得富人争抢呢？

这在很大程度上取决于它极其优越的地段。这座举世闻名的伦敦顶豪，毗邻著名的海德公园和伦敦最繁华的商业区之一——肯辛顿商业区的中心地带，相邻不远处就是英国女王的官邸白金汉宫、大不列颠自然史博物馆和泰晤士河？

一位拥有海外地产的投资人向记者表示：

虽然如今上海市区周边地王频出、未来楼产品豪宅化势不可挡，但评价一座豪宅是否能够谓之国际顶豪，地段依然是最佳标准。在上海这个人口密度很高的城市，方便快捷的交通是市中心豪宅拥有的无可取代优势，因为可以享用城市的核心资源和配套设施。

纵观世界亿万富豪公认的顶豪名录，可以发现历史总是惊人的相似。不仅是海德公园一号，每一个知名豪宅，都根植于一个城市的中心地脉。

《东地产》记者梳理发现，这些世界级豪宅，除了身处国际都会城市的核心商业区外，还拥有着绝佳的自然环境、产品创新并具备顶级社区服务。一位业内人士向记者表示，“过去，无论中国城市实力还是房地产产品能力都处于成长阶段，如今这些条件逐渐成熟后，上海这样的国际都市却已找不到类似的核心地块，已经不可能打造传统意义上的国际化豪宅。除非破除地段论，另辟蹊径。”

遗世独立的绝佳产品性能

如果抛开地段，豪宅的价值则体现了绝佳产品性能上。

豪宅消费的个性化时代已然到来，千人一面的所谓标准早已不适用于富豪们求新求特、惟我独有的心态。

“在纽约市公园大道上，第56号与第57号街道间，有一栋摩天大楼高耸入云，此楼之高，估计就连金刚也会望而却步。不论从哪个角度看，高耸入云的公园大道432号都带着几分遗世独立的味道。恰恰这份遗世独立正是更多事业成功后追求新人生巅峰的富豪看重的地方。”

一位在美国曼哈顿工作多年的华裔房产经纪人对记者叙述称，“在纽约的5个区都能看到这栋修长的摩天大厦，该大厦高度已经超过了纽约帝国大厦、克莱斯勒大厦，如果不包括建筑屋顶层上的尖塔，大楼的高度也超越了目前西半球最高建筑-纽约世贸中心一号大楼。”

而公园大道432号最引人注目的，是在这栋内部使用面积高达40万平方英尺（约3.7万平方米）的高楼里，只有104套住宅，其装修更是极尽奢华。报道该摩天大楼的《纽约时报》也说：

如果曼哈顿正在成为一个富人的游乐场，那么这里是它的新航标。

由此可见，豪宅除了体现在区域地段上之外，也体现在建筑实体本身的个性化、装修品质等方面。

随着富豪们消费心态的日益成熟及对豪宅选购认识的日益深入，全装修别墅的喜好度也大幅度提升，而开发商们也纷纷推出别具风格的个性产品。上海东郊的君庭、佘山的月湖山庄、旗忠的御涛园等别墅都主推全装修产品，汤臣一品还与Versace联手打造了样板房。

随着上海宅地资源的日益紧缺，地王的不断诞生，豪宅装修的潮流其实从前些年就开始。但当年一些因定制化装修而失败的豪宅并不在少数。因此，上海的豪宅市场亟待逐渐超越假大空的套路，深度挖掘项目本身的价值精髓，找出符合自身性能的个性化打造方案。