随着教改方案的施行，原先特长、推优、择校等升学机会已逐年减少或取消。“之所以学区房把人折腾得要死，是因为小学升初中家长根本无法控制。”敖爸在接受南方周末记者采访时表示，“所以要千方百计选个好小学读。”

2016年3月7日，北京西城区文昌胡同。日前，位于北京西城区文昌胡同的一间11平米平房，起先中介标价460万元出售，因住房地处重点小学隔壁，购买者为了子女教育，彼此互拼房价，最终以530万的价格成交。

当谢云和其他购房者被卷进购买学区房的大军中时，他们发现“故事”里的主人公有好多个：房主、购房者、中介，以及网络上的各种“专家”，他们相生相克，互为所用。

一位地产经纪人说，他有一位客户，连续抢了两天房子都没抢上，最后那套860万的房子，他只是在楼下远远指了指房子的位置和楼层，就说“要了要了”。

一位家长曾花费千元，上过闻风的私教课程，“但感觉没什么实际用处。”论坛里也有家长有类似感觉，认为“闻风就是一个大骗子和房市助推的刽子手”。闻风所追捧过的房子很多都一路上涨，比如德胜学区的房价就从6万元上下，涨到了如今的10万左右。

今年的第一个季度，学区房把许多家长裹挟进一个巨大的漩涡里。

“最开始有点犹豫，可是当你置身其中时，就被那个漩涡卷得不能理性思考。只要一犹豫，房子就被别人买走了。”坐在房产中介的电动车后座，头发被风呼在脸上，谢云从未试过如此在北京二环内的狭窄街巷里穿梭，只是为了与别人抢一套学区房的优先谈判权。

她的焦虑完全因学区房而起。根据今日头条向南方周末记者提供的大数据显示，在过去一年里，学区房文章的阅读数高达1.5亿人次。其中，31-40岁之间的人对此最为关注。

2016年初，北京学区房迎来又一轮疯狂涨价，甚至出现一则关于46万元/平方米的天价学区房新闻。许多人为了买一套学区房从银行借来巨款。谢云的家，只是从东四环外搬进了东二环里，她就为此多花了三百万元。进入3、4月份，北京学区房价趋于平稳，但据中原地产首席分析师张大伟统计，在今年3月，北京学区房的价格仍然实现了环比15%的增长。

动辄几百万，甚至上千万元的学区房，在市场中快速交易着。然而，当谢云和其他购房者被卷进购买北京学区房的大军中时，他们发现“故事”里的主人公有好多个：房主、购房者、中介，以及网络上的各种“专家”，他们相生相克，互为所用。这是一个因学区房而生的江湖。

万一对方再毁约怎么办？

在这个疯狂的学区房江湖里，门道太多，光入学政策就够买房的家长们好好研究。教改后的入学政策都在强调产权，优先满足孩子监护人的房本。“第一看户籍在哪里，第二看房本上写的是不是监护人。”在家长帮论坛学区房板块被奉为专家的敖爸对南方周末记者解释，“有些四老的房子，房本上的人不是孩子的监护人，顺位就低。”而且按照不同学校的规定，在各个顺位里还要继续排序。

但对于谢云一家来说，这些都不是难题。谢云的老公在央企工作，一条不成文的规定是——央企员工子女可以入户籍所在片区内最好的学校。也就是说，谢云夫妇只要找一个好学区落户就够了。

2016年2月26日，她狠狠心把东四环外朝阳大悦城附近的房子解除了抵押，准备随时换房。当天中午，她在链家看到一间标价850万的西城学区房，因为户型、装修都不错，她一眼就看上了。

当谢云回到中介店里准备交意向金时，发现另一位同去看房的中年女士正在签意向。谢云的中介急了，让她迅速签字，争分夺秒把她的信息录入系统，这才帮她赢得了那套房子的第一意向人。

谢云约好第二天下午3点与房东商谈，结果等了一个半小时，房东在电话里的态度反反复复，一会儿说来，一会儿说不来。链家的工作人员悄悄告诉谢云，“昨晚那个中年女士去敲了房东的门，违反了规定。”

最后房东还是出现了，与谢云签了合同，收了她10万元定金。让谢云没想到的是，中介晚上又给她打电话，说房主要毁约了。后来谢云才知道，毁约其实是因为链家内部的撬单行为。签约当晚，另外一家链家店的中介给房主儿子发短信，要以880万的价格买这个房子。谢云算了一下，“就算房主毁约多给我10万，他还可以额外赚20万。”

马上要到手的房子没了，这让谢云心里相当紧张，“好像再过一星期这房子要涨十万，再过一星期这房子还要再涨十万。”

在西城区的一位房地产经理看来，从去年10月到今年2月，是整个学区房市场火爆而混乱的一段时期。卖房业主经常朝令夕改，常常是早上刚报一个价，到了晚上就突然涨了20万，“不少客户看好房子与业主约谈，业主还会劝客户回去再考虑考虑，就是为了让房子继续涨价。”他们鉴别业主诚意的一个方法是问他：“能随时签约吗？”让中介无奈的是，即便签了合同，也有不少业主因为有人出价更高而毁约。“那段时间几乎每个业主都是这样，楼上的卖了300万，楼下的290万都不会卖”。上述房产中介说，房价说涨就涨，谁也没办法控制他们的报价。

最让人恐慌的不是房价上涨，而是即便这样疯涨房子也卖了。“要是前两个月你也买房子，都不一定受得了，太刺激了。”上述中介对南方周末记者说，“看一套，涨了20万，再考虑一下，房子没了。一次两次还好，经历到三四次的时候，再强大的内心也承受不住了。”

最终，谢云争分夺秒，在第5天终于买到了一套房子。但她和老公依旧对已到手的房子忧心忡忡：“只交了20万定金，还没过完户，万一对方再毁约怎么办？”

“单价8万元买了一个猪窝”

有人做过统计，在这场“换房运动”中，购房者孩子的年龄大多不超过3岁。“很少有明年孩子就上学了，现在才准备买学区房。”敖爸向南方周末记者介绍。

除了关注房价本身，学区房与其他热词也产生了关联。据今日头条的统计数据显示，房价、离婚与户口，位列学区房相关词的前十名。

何清为了买学区房就和“离婚”沾上边了。办理离婚当天，何清反复对民政局工作人员强调，只要房产和贷款在她老公名下就可以了，其他的随便写，她心里盼着赶紧办完就可以买房子了。工作人员也有点无奈，“我知道你们是因为买房离婚的，但也要把手续走完了呀。”

“单位同事都不知道我离婚了，我觉得这是自己人生上的一大污点。”何清告诉南方周末记者，为了省去二套住房较高的利息，她被逼得走投无路。现在她和孩子的户口落在一起，户口页上写着离异。

张文也是被逼得加快了买学区房的节奏。原本他征询教育局一个朋友建议，选定了八一小学所在的海淀学区，但他研究了多校划片政策，发现在那里有可能划到别的渣校去了。

为了确保孩子一定能上到好学校，他发现还是中关村片区的性价比更高，那里各所学校差距不大，即使多校划片也可以接受。于是，张文决定卖掉郊区的“豪宅”，咬牙在中关村片区花500万买了一间老破小——老破小是圈内的一句术语，专指又老又破又小的房子，大多是上世纪80年代的红砖房。按照张文自己的话来形容，“单价8万元买了一个猪窝”。

何清也看过老破小，看完她婆婆就被吓到了，认为完全不能住人。一间一室一厅40平米的房子，被改造成了三室一厅，阳台也算一间。

为了挤进热门学校，家长们必须接受老破小的环境。“最后干脆都不看房了。”一位地产经纪人说，他有一位客户，连续抢了两天房子都没抢上，最后那套860万的房子，他只是在楼下远远指了指房子的位置和楼层，就说“要了要了”。

家长们挤破脑袋进入热门学区，要么是为了进入好的直升类小学，比如宏庙小学，之后便可以直升区域内最好的中学之一——北京师范大学附属实验中学；要么为了从小受到良好的教育，比如北京第二实验小学，是公认的软硬条件都强的“牛小”。

这让小学前所未有地受到关注。百度指数显示，过去五年中，公众对于幼升小的关注度在2014年教改前后大幅提升，短时间内就超过了之前备受关注的小升初话题。

事实上，这背后还是家长对小升初的担忧。随着教改方案的施行，原先特长、推优、择校等升学机会已逐年减少或取消。“之所以学区房把人折腾得要死，是因为小学升初中家长根本无法控制。”敖爸在接受南方周末记者采访时表示，“所以要千方百计选个好小学读。”

“暴动哥”的故事

接触过各类家长的敖爸总结，购房者主要分两种，一种是像谢云一样具有潜在刚需的家庭，第二种则是研究过学区房，已经满足了刚需的人，他们买学区房主要作为投资用。

“暴动哥”就属于第二种人。“暴动哥”是江湖上别人送给他的绰号，他对“暴动”的解释是——私产平房学区房价值被进一步发现和爆发。“暴动哥”之所以成名，就是源于2014年那次暴动。

2013年，他在水木社区上看到有人分享东城区细管胡同44号内平房的出手报告。当时三个公司的中介花费1700万买下一个院子，之后析产出来十多间平房，每一间都能出来一个私产的房本。由于靠近府学小学，这十多间平房很快被一扫而光。这让他发现了私产平房学区房的价值洼地。“暴动哥”记得，“当时平房中介还不了解学区的价值，只是通过位置、拆迁、面积等来定价。”

2013年底，“暴动哥”从一个熟悉的中介那里听说，另一个中介也在西城端下一个院子——光彩胡同23号。这个院子原属于一个国民党老干部，他有6个子女，只有老五——一位老太太在北京，其他人都在海外。老干部的子女通过律师，将房屋所属人都变更到老太太一人名下，方便她在国内出售。买下这个院子的中介本来想整院卖，因为整院卖面积大，卖得贵。但没想到院里有“文革”户，当年被派守院子，如今仍占着两三间，小中介想赶也赶不走。

万般无奈之下，中介就只好析产卖单间，但他们并没有将学区房的价值考量进去。“暴动哥”得到消息，马上入手了一套。买入之后，“暴动哥”当时并没卖出去。让他没想到的是，2014年初，光彩胡同成为奋斗小学的划片范围，“暴动哥”手里的平房一倒手就赚了50万。

自“暴动哥”暴动成功之后，该划片区域内的私产平房纷纷暴涨到同等水平。当时引起媒体热议的“一间4.4平方米的房子，根本没法住人，却能卖出135万的天价”的闹剧，就来自光彩胡同。

“暴动哥”在不经意间撬开了平房学区房的市场，但潘多拉之盒一旦被打开，已经不受任何人的控制。“市场的疯狂我是预期到了，但没想到会这么疯狂。现在我卖的那套平房又涨了四五十万。”“暴动哥”认为投资平房的好处是，不算成套商品房，不限购，坏处是不能贷款，“不快入快出，这个东西就是死钱。今年这个行情就不适合去炒平房。实际上是在赔钱的。”

在接受南方周末记者采访时，“暴动哥”反复强调，自己只是寻找到了一个机会，没有坑过任何一个人。

江湖潜规则

2016年3月，有媒体报道，北京西城区文昌胡同的一套学区房，卖出了每平米46万元的天价。此后央视又跟进实地采访，认为该新闻不实。这之后，官方开始打击天价学区房。北京市住建委开展房地产经纪机构专项执法检查，认定高于15万元的房源属于报价过高，要求中介不再委卖。

然而，南方周末记者在采访中获悉，偶尔会有一两个房产中介在QQ群里对购房者说，“其实该多少钱成交还是多少钱，只不过明码标价不超过15万而已。”

平房市场的疯狂走高更让人始料未及，但凡懂一点门道的人，都会奉劝家长们慎入。

前孙公园胡同位于老宣武区东北部，它东起魏染胡同，西至南新华街，属于北京第一实验小学本部的学区房划片范围。4月3日，南方周末记者前往鑫百盛地产，这是一家专门做平房买卖的中介公司，附近这一片的平房都在他们出售之列。

与冷清的楼房中介相比，鑫百盛门庭若市，有带着孩子来看学区房的家长，也有前来卖院子的业主。“前些天还出手过一套3平米总价270万的房子呢。”鑫百盛的中介向客户介绍。

当天，该公司工作人员给购房者报的价格是：宏庙小学划片内，一套私产平房350万；北京第一实验小学本部划片内，一套公有产权的平房175万，同区域内两套私产平房，分别是220万和260万。这些房子大小相差无几，都是10平方米左右。

在看房过程中，有的中介只带家长进入胡同看了大致方位，有的则完全不能看房，有一套房子还没看，就突然被告知已经卖出去了。“买件几百万的东西，连看都不能看一眼，感觉怪怪的。”一位购房者这样认为。

从事教育行业的张女士看过几次平房，基本上都很难看到房。江湖险恶，没有人提醒她该如何购买平房，至今她的意向金还在中介手里，原先看中的房子也飞了。

“这是房产中介的一种手段，他们先让你交意向金，过来签合同时，以各种理由不让你跟房主见面。到时住建委会先进行测绘，如果档案和房本上不符，哪怕只差0.1平方米，或者翻改建没有报规划，都是过不了户的。”上述知情人士透露，“然后他再给你找一个性价比不好的房源，有可能就不是原来你想要的学区的了。”

之所以房产中介可以拥有如此大的话语权，原因在于东西城二环内的私产平房十分紧俏。根据“暴动哥”掌握的信息，东城区的私产平房占30%左右，西城的数字则只有10%左右，剩下90%的平房都是绿本或蓝本的公房。根据一位房产中介介绍，其实公房更加具有隐匿性，因为公房所有信息不上大网，俨然就是被隐匿起来的无形资产。

“涨得这么快，我也很闹心，好像自己就是罪恶的源头。”一位中介经理人这样对南方周末记者倾诉。

“学区房专家”的生意经

只要稍微研究过学区房的家长，肯定都听说过闻风这个名字。他在学区房领域可谓掌门人。每次听他公益讲座的人都数以千计。

闻风对外宣称的公开身份是北京环球雅思学校副校长，他还担任过清华园教育集团副总经理。“其实，闻风就是办了一个研究学区房的商业机构，喜欢起特别惊悚的标题，对政策解读得很过。”敖爸对南方周末记者说。

一位家长曾花费千元，上过闻风的私教课程，“但感觉没什么实际用处。”论坛里也有家长有类似感觉，认为“闻风就是一个大骗子和房市助推的刽子手”。闻风所追捧过的房子很多都一路上涨，比如德胜学区的房价就从6万元上下，涨到了如今的10万元左右。

2016年3月底，南方周末记者曾联系闻风团队，其负责公关的李小姐说，“闻风的时间很紧张，最近10天都不在。现在他已经很少专门给单个家庭做辅导，而是给一些企业做培训。”

有江湖的地方，当然也少不了比武切磋。家长帮、水木社区等网络论坛已然成为各路“学区房专家”的云集之处。敖爸就是家长帮认定的学区房专家之一。在论坛举办的线下讲座中，他经常免费为家长们普及学区知识，并且把自己研究的人口数据、升学规则、教改动向、小学排名等内容，向各位家长讲解。

“闻风的标题就是暴力式营销，比如惊闻、震惊、惊天动地，看着就心惊肉跳，但确实起到了吸引眼球的作用。”“暴动哥”曾将闻风和敖爸进行比较，他觉得虽然闻风讲座里会用听闻、据传这种故弄玄虚的方式，但很符合当下家长去参加讲座的目的，“家长们普遍的想法都是想听听有什么小道消息，然后要么赌一把，要么重点观察该区域房价。”

但敖爸不想像闻风一样，他只想根据自己的兴趣做研究，“去年我的精力主要放在高考上，因为幼升小和小升初已经研究透了。”对敖爸来说，他在学区房江湖里的最大收获是，结识了一群志同道合的死党。在几个人的小圈子里，大家经常分享最新的政策消息和自己的研究成果，“大家都知道我是有影响力的人。”

几年来，敖爸的朋友圈已经沉淀得比较精英。“只要孩子想学桥牌、魔方、奥数、语文……我都能找得到好老师。”敖爸说。

“无言”也是研究学区房的高手，他甚至为此著书立说。书中收集了坊间流传的各种有关学区房的名词解释，比如将学校分为“直升小”“牛小”“普小”“渣小”；将学生分为“牛娃”“奥牛”“英牛”，将小升初私下招生的方式称为“点招”“坑点”等等。

“暴动哥”已经有了“创业”的想法。他最近在拜访各个平房中介的大佬，希望能合纵连横，做点事业。

而闻风团队又贴出了4月份的课程告示：“教育强区各学区近五百个具体楼盘、小区性价比分析及详细讲解；风险提示和鲜为人知的重点楼盘信息……”此系列课程共9小时，收费9000元。