从出让前、出让中到现在的出让后，匹配“苏河湾”“华侨城”这两大关键词的地块注定不缺故事。

故事的主角华侨城集团（以下简称华侨城）旗下的地产平台—华侨城A（000069.SZ）和华侨城亚洲（03366.HK），也因这幅上海苏河湾地区的“皇冠明珠”，一次又一次陷入多事的沼泽地。

这一次，源起于1月20日出让的上海新静安区苏河湾新年首块土地。当然，如果进展顺利，华侨城在这一区域的土地储备有望从原先的7.1万平方米跃升至13.6万平方米。而69.28亿元的起始底价，有望终百亿元成交，成为上海土地市场新一个“兴奋剂”。

眼下，成交价是69.32亿元，只高出400万元，意外遇冷。伴随着的剧情是，拿地方—华侨城华润联合体或将“被退地”。是触及了怎样的“红线”引致成交无法落定？这背后是否预示着燥热的土地市场走向没落？亦或是可能蕴藏着的错综复杂的政商关系需要被重新定义？

拿地无效？

从一开始，这就是一场颇有意思的土拍。

进入拍卖的地块一共分成4部分，土地性质集、商业、住宅、街巷于一体，总面积6.57万平方米，地上地下总建筑面积32.13万平方米。

记者在地块现场看到，目前该地块被作为停车场使用，周边为进入苏河湾旧区改造待拆迁的房屋。

本次交易若达成，意味着苏河湾核心东区沿河地块全部出让完毕。

尽管周边还是破败，但这里已经成为豪宅聚集地。参照房天下的数据，华侨城苏河湾公馆均价低6万元/平方米，中粮天悦壹号均价9.4万元/平方米，华侨城苏河湾塔尖住宅均价16万元/平方米。

本次交易的地块有着严苛的出让条件。这被认为是后只有三家参与竞拍的一大因素之一。

参照规划，本次出让的地块肩负重要使命。未来这里将会被打造成32万平的超大城市综合体，建设以国际商务为主，兼顾文化、休闲、居住功能的活力区。预计项目将建有200米高的标志性建筑、至少163套住宅以及统一运营的各类商业等。

11家参与申领，3家终竞拍。在金地开启首轮叫价之后，华侨城华润联合体出价69.32亿，随后便再无人继续举牌。

宣布休息15分钟后再继续的主持人，在消失近一个小时候后返场宣布，现场竞价结束，终出让结果将在网上公布。

坊间对此戏称为“土地熔断”，尽管这样的“中途暂停”并不多见，但按照惯常的招拍挂出让流程，该地块本该为华侨城华润联合体的囊中之物。

但，当晚事情峰回路转。

按照上海土地市场官网显示，原先的公示信息被撤回—从“交易结果公示”变为“发布答疑纪要，挂牌”。此外，地块并未表明成交对象，价格也恢复至起始价的69.28亿元。截至记者发稿，该地块交易进度依旧显示为“发布答疑纪要，挂牌”。

上海市土地市场相关工作人员并未给出撤回交易结果的具体原因，电话中回复记者称“出让人正在核查之中，目前没有进一步信息可以披露”。

土地吸金王遇阻

眼下，本次撤地的主导因素指向了成交价低。

监控数据显示，在与静安区并区前，现金地块所在的闸北区为2015年土地市场的大地主和吸金王。总出让金额上，闸北以246.62亿元总额成为当之无愧的老大。

而比被金融街以88.15亿元拍下的原闸北区上海火车站以北地块，珠海华发联合华润以87.95亿元拍得的原闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块和70.52亿总价的原闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，本次69.32亿元的价格着实较低。

对此部分市场分析人士的解读为，与近年来闸北土地供应过剩有关。业内人士认为此次苏河湾地块竞标过程颇为理性，此外地价在90亿元左右还算比较合理。

依照土地市场是楼市风向标这一准则。此次土拍有可能会演变成黑天鹅事件事件，须警惕交易情绪波动从而影响后续地块的交易。

但显然，这些并不能让人完全信服。

据记者了解，目前，市场上还存在着“串标”“围标”以致于被撤地的看法。

相似的撤地事件在去年曾经上演。

彼时引发争端的是长宁区华阳街道28街坊J1-3地块。网上显示地块领取申请书11人，交纳保证金有3人，但实际竞标仅1人，另外2家陪标嫌疑明显。此后，长宁区土地局首次罕见地以“为切实维护公平公正的市场交易环境和规范有序的交易秩序”为由终止出让。

而本次土拍的三家中，金地举牌一次，龙湖甚至并未举牌。

华侨城A品牌部相关人士对记者表示，当日土拍按照正常流程手续进行并无违规之处，目前上海公司方面正在与当地政府协商中。

华侨城苏河湾迷局

华侨城对于苏河湾地块的势在必得并不意外。

以创造“曲江模式”而闻名的段先念担任华侨城A董事长后，曾表示过，2015年将加快布局，北上广深等一线城市仍然是首选。

华侨城对苏河湾钟情：2010年2月11日，华侨城经过百轮竞价以70.2亿元夺得苏河湾1街坊地块，溢价率49%，楼面价高达5.28万元/平方米，一举创造了当时的全国单价。当年7月23日，华侨城又以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块，楼面价约1.45万元/平方米。拿下的这两宗地块，让苏河湾项目成为华侨城成立以来大的单体项目。

在8月份发布的2015年半年报里，华侨城苏河湾项目是华侨城亚洲（03366.HK）的资产—占地面积7.1万平方米，地理位置优越，景观资源稀缺。华侨城方面对它寄予厚望，财报中的表述是，“随着项目的成熟将有力提升周边区域的整体价值，并带动苏河湾逐渐升级成为上海豪宅聚集地。”

基于早已有布局的，不难发现，此次再拿下苏河湾地块有望形成开发态势。但事实上，华侨城苏河湾项目本身的开发并不轻松。

从2012年9月14日首次开盘以来，头顶光环的华侨城苏河湾就身陷价格与销量的双重舆论漩涡中。在此之前的2011年3月，为了解决资金问题，华侨城A曾向母公司华侨城集团申请委托借款130亿元，意在向苏河湾等项目输血。其后，抛售该项目以回流资金的传闻不断。

不愿将利益拱手让人的华侨城A在2012年引入兄弟公司华侨城亚洲。至此，华侨城亚洲在苏河湾项目上占股比例达到50.5%，从而正式控股该项目，并主导项目未来的战略、预算、开发进度和成本支出以及资产和重要的人事安排。

入世后，即便华侨城苏河湾选择5字头低开，依然未交出一份光鲜的成绩。按照财报数据，2013年和2014年分别录得合约销售18亿元和14亿元。

情况在2015年有了好转。按照按照华侨城亚洲（3366.HK）截至2015年6月 30日，上海苏河湾项目实现合约销售面积和金额分别为1.51万平方米和13.5亿元，合约销售金额较去年同期大幅增加约434.8%。

但值得注意的是，本次拿地的是深圳华侨城房地产有限公司。与华侨城亚洲一样，是华侨城A的子公司。如果地块成功拿下，会否同样注入进华侨城亚洲的资产包。

这里还有一个颇具玩味的地方。值得注意的是，这不是华侨城华润联合体的第一次拿地，但诡异地陷入将“退地”的相同命运。

2015年11月2日，华润华侨城招商联合体经过80轮激烈交锋后，曾以总价83.4亿元夺得北京丰台地块，溢价率50%，折合楼面价5.6万元/平方米。不过，在拿地不久，华润、招商因成交价超出额定授权价格被传退出开发，该地块由华侨城独自“承包”。

如果地块终通过政府这道关卡，“立即拆伙”的戏码又是否会同步上演？同时华侨城又是否有独自开发的底气？