一件普通的衣服一旦被打上了形象的“烙印”，售价可达同类普通商品的3~5倍，来了上海迪士尼乐园后，游客也会顺便逛一下南京路步行街，看一下东方明珠，这让原先陷入困境的实体零售业者看到了曙光。

记者1月14日多方采访获悉，由于上海迪士尼乐园宣布将在2016年6月开业，因此各大零售业者预估，上海的旅游类商圈的租金和人流量将大大增加，大批外来开发商将于2016年入沪举行商业体开发。

上海商业项目开业速度放缓

“受市场经济波动影响，上海地区2015年入市项目以体量8万平方米以下的社区型及区域型项目为主。就各业态经营而言，在11月份整体营业额首次同比下跌。其中百货及专业专卖在电商影响下下滑为明显，同比下滑分别为3.6%及2.7%；但文化娱乐、餐饮业态延续强势在增长，同比增长分别为14.88%和13.28%。”RET睿意德创始人张家鹏表示。

记者采访了解到，2015年，上海商业项目开业数量全国第一。但受到供应增大，品牌发展限速等影响，开业速度有所放缓，实际开业率仅为61%，但仍高于全国平均水平。而且新入市项目大多分布在中外环周边，部分向外围扩散，都注重体验化、特色化的经营策略。由于各大开发商激烈竞地，上海商业地产的“分区”涌现。

公开数据显示，目前一线城市的商业空置率为7%，约342.9万平方米；二线城市空置量约1918.8万平方米，空置率约21%；三线城市空置率则高达28%，约1089.2万平方米。随着项目增量井喷，竞争态势升级，上海将呈现局部区域超饱和布点，结构性过剩，但的购物依旧供不应求。与此同时，落后的项目将被降级淘汰。

对于中国商业地产来说，2015是转型与变革之年。商业地产供应过剩、电商对实体商业冲击等使得市场竞争愈发激烈，而同质化严重则成为了各大商业运营者亟待解决的难题。未来的商业地产，必然是围绕满足消费者全方位体验和感受来建造规划的。

迪士尼的商机来了

根据上述情况来看，购物、百货等大型实体商业目前不容乐观，尤其是竞争激烈的上海，商业项目开业速度有所放缓，实际开业率仅仅为61%。但是上海迪士尼乐园即将在2016年6月开业的消息一出，各大实体商业运营着又看到了希望。

“我们数年前就开始布局大型商业体，比如奥特莱斯、购物，且倾向于重资产持有。上海迪士尼乐园的商机是我们一直看好的，我们也在距离乐园交通便利的地方提前布局奥特莱斯等业态。”一位百联系内部人员透露。业界预估，上海迪士尼的开园可以带来约1500万~2000万客源，而这些客源除了游玩迪士尼乐园，还会发生酒店、餐饮、购物等消费，尤其是到上海其他景点或商圈的游览，会增加大量的消费可能。

先了解一下迪士尼的掘金法则——内容为王、延伸品经济。记者曾采访《狮子王》的导演和制作团队，其透露，当年派动画师在非洲大草原驻扎三年多，观察并绘制动画片所需要的场景、动物形象和符合角色性格的动作捕捉等。有了扎实的内容，迪士尼就创造米奇、米妮、人鱼公主、白雪公主等一系列虚拟人物。迪士尼有一套完善的“虚拟人物管理”法则，将人物分为男孩组，如汽车总动员系列；女孩组，比如公主系列；儿童组，比如维尼熊等。这些虚拟人物会延伸出玩具、服饰、家居、音乐剧甚至邮轮等延伸品经济效应。比如迪士尼零售店等。

“我们可以预见到，南京西路、外滩、陆家嘴、豫园等游客聚集的商圈可以结合迪士尼效应运作，目前一些零售商家已经抓紧在重点旅游商圈布局门店，比如迪士尼官方在陆家嘴的东方明珠边上开设了零售品旗舰店。也因为看好未来各类商业地产项目的发展，我们睿意德的业务也会进一步扩张，我们正谋划2016年登陆新三板。”张家鹏指出。

记者观察到，在外滩地区，近期也出现了一家由授权商开设的迪士尼商品专卖店。“而除了迪士尼商品，对于到上海迪士尼乐园的游客而言，来了上海，必然会去豫园、南京路等地方，那么我们可以预见这类商圈的商铺租金在2016年会明显上涨。”第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣告诉《第一财经日报》记者。睿意德预计，上海作为全国经济金融，拥有充足的消费者和消费力。大批外来开发商将于2016年入沪，结合了运动、儿童、医疗等主题的购物会是未来趋势。迪士尼的到来也会增加沿街商业价值，比如淮海路商圈街铺占比上海之，预估其未来的沿街商业价值会不断凸显。