国家鼓励企业赴海外，作为先遣军，房地产成为中国企业海外的主力之一。碧桂园在马来西亚的围海造田项目——森林城市，不仅仅是一个纯粹的房地产项目，它更多是一个具备产城一体的产业新城。在大面积进行基础设施建设之后，这些海外，能否终帮助中国的各大产业建立一个立足海外的经贸平台，更多地向海外输出产品和服务，进而拉动中国的出口贸易，并为中国经济创造新的增长点？

“广东腾越建筑工程有限公司、沈阳腾越建筑工程有限公司、中建钢构有限公司、深圳市三义建筑系统有限公司、中建南方装饰工程有限公司、华晟装饰工程有限公司、广东长大公路工程有限公司……”当碧桂园在马来西亚依斯干达特区的森林城市项目首次揭开面纱时，这个项目背后一连串中国承建商的名单也被外界渐渐知晓。

如果不是碧桂园在海外的拓展，名单中的很多企业，也许不会有机会和马来西亚市场结缘。正是在碧桂园的带领下，他们飘洋过海，首次在马来西亚开拓业务和市场。

不仅仅是下游企业因为房企的“出海”，可以迅速拓展市场。房地产非关联产业，也可以借助房企的“出海”而找到海外市场拓展的机会。以上述森林城市项目为例，入驻的产业就可以得到马来西亚当地的、医疗、旅游、会展等产业包括5年或者5年100%税抵免等税收优惠。

不仅仅只是碧桂园为中国企业“出海”提供机会，绿地、万科、朗诗等一大批中国房企的“出海”，也给中资企业海外市场的拓展带来机遇。

搭建平台整合资源

不可否认，房企“出海”要想搭建平台并非一帆风顺，但不可否认的是，房企在平台搭建过程中起着至关重要的作用。

据业内人士介绍，首先，房企要选定产业方向，同时充分了解当地市场的游戏规则，提高服务质量。在制定海外战略时，企业首先要对现有的国内外业务以及竞争对手、行业上下游、消费者等各个维度进行全面分析，同时能够提供明确的财务回报计划，并且风险也是在可控范围内。只有这样企业才能放心地进入。

绿地济州岛旅游健康城的建设，提供了很好的范例。由于当地政府积极推动开发养老地产项目，绿地借此搭建了养老康复配套设施产业平台，从而吸引国内的养老服务企业进驻。

总额高达17亿英镑的英国伦敦亚洲商务港，其实英国政府旨在打造继伦敦金融城和金丝雀码头之后的第三个金融商务，而总部基地正是看到了其中蕴藏的机会并顺利拿下项目。

解决了平台所在地问题之后，接下来考验房企的是这些平台到底能提供什么服务。

房地产项目开发过程中涉及领域广，而开发商在项目建造过程中需要同当地法律、劳务、会计、银行、咨询业务等部门打交道，企业不管开展什么海外业务，也同样需要金融机构相关配套服务，那开发商的这些资源就可以让这些企业共享。此时，开发商就成了资源整合者。业内人士表示，企业只看你能提供哪些服务。

在房企跟地方政府博弈过程中，对方往往希望将中国资本吸引过去，而与之对应的是绿地也希望在与政府层面合作中争取更多优惠条件，如税收优惠、信贷优惠、项目融资、出口保险等政策。

建立海外“朋友圈”

复星地产认为，海外扩张的过程就是帮助企业建立海外“朋友圈”。复星地产一位负责人表示，在全球化布局的过程中，复星地产不仅直接与众多房地产领域的买家“过招”，还结识了众多文旅、健康、物流方面的跨行业“玩家”。这些资源的积累能够帮助企业打开国际视野，形成良好互动。

“通过一个个项目收购、，也让这些外国同行见识了中国企业的实力。既有的合作伙伴关系不断巩固、加深，属于复星地产的海外 朋友圈 也在不断扩大。”复星地产上述负责人表示。

碧桂园在开拓马来西亚市场时也给当地企业留下了深刻印象。碧桂园马来西亚项目森林城市合作方的董事Datuk MD Othman Yusuf表示，中国企业的办事速度和效率让他印象深刻。“我很乐意与中国发展商合作。事务的决策往往都能在短时间内落实。这在马来西亚企业中比较罕见。碧桂园集团的在于它能在极快节奏下依然把工程质量管理好。中国发展商对产品质量的关注令人敬佩。”

“绿地在澳洲正在进行的项目有6个，未来可能会更多。”绿地集团者关系经理田新杰说，与当地企业的良好合作和紧密的伙伴关系为绿地赢得了更多的项目机会，有助于后续持续开发，在区域内继续扩大市场份额。这也符合绿地进入一个市场就持续深耕的策略。

事实上，政府的信赖更有助于开发企业在当地开拓市场。绿地韩国开发有限公司总经理黄敏康透露，2014年绿地在韩国市场实现销售收入突破45亿元，在韩累计销售将超55亿元。绿地在韩国不仅获得了靓丽的销售业绩，也给当地创造了就业机会、增加了政府税，从而赢得了政府的信任。

依斯干达特区发展署经济与处主任英姑阿莫卡梅表示，中国企业的进驻的确刺激了本地经济。中国企业大规模且快速的建设手法被“移植”到马来西亚依斯干达，通过创造就业机会及制造对于货物和服务的需求，为当地人的生活带来新的生机。长期而言，这些将会进一步提升马来西亚依斯干达的财富。

瓶颈与发展

由于国情、市场规则、风土人情不同，任何企业在开辟海外市场时首先遇到的都是本土化问题，房地产行业尤其如此。

黄敏康指出，虽然房地产开发的基本程序相似，但各国在地产方面的法律、政策、汇率、税收等不尽相同，这也为海外公司适应当地市场带来一定阻力。

亿翰智库上市房企研究总监张化东表示，房地产企业遇到的政策问题会比一般企业更严峻，开发流程、土地权获得方式、审批流程这些方面各地均有不同，想要实现本土化首要问题就是人员和管理体系的本土化。

田新杰透露，绿地海外公司核心团队由国内外派，但也会考虑一定比例的当地招募，同时在房地产开发的外延环节会更多地选择与当地的专业机构来合作，从而降低“不适应”的风险。

发展瓶颈不仅来自国外的客观条件，企业本身的发展策略也限制了中国房企建立具有真正全球影响力的品牌。中指研究院研究总监蒋云峰认为，现在大多数做海外地产的房企，实际上并不是在开拓海外的购房群体，而是在做客户延伸。

张化东指出，对初期“出海”的开发商来说，形成跨国联动是很重要的，如何帮助国内的客户顺利实现国外、适应海外生活、甚至移民等已经成为很多海外项目公司的业务之一，但这并不是真正意义上的全球化，真正实现这个目标必须要得到当地购买力的认可。

“国外的住宅市场容量很小，商办才是大头，国内以擅长住宅开发的企业 出海 以后，在住宅市场难以形成广泛的品牌效应。”蒋云峰说，“国内外还存在评价标准的不同，海外的房地产企业事实上属于金融机构，不会给人以 大企业 的印象，这与其在中国的定位不一样。因此仅靠房地产业务在国外打出度是很难的。”

田新杰表示，虽然目前绿地在海外的业务以房地产为主，但未来也会将集团的“大基建”、“大金融”、“大消费”的产业架构带到海外，让绿地成为一个具有全球化影响力的资源平台。

尚难成为中企全球扩张主通道

虽然房企的海外拓展，确实给中资企业开拓海外市场创造了机会，但要指望它成为产能输出的新通道，短期来看，却有很多困难。

兰德咨询总裁宋延庆说，现今钢材出口海外市场已经较多，而且目前开发体量相对较小，两个市场又不太重合，所以拉动不会太大。

绿地一位内部人士也同意这一观点。他以绿地在海外项目为例介绍说，很多的建材都是当地就地取材，雇佣的也是当地劳工，真正需要从国内进口的，总量不大，而且多是中高档次的建材，没有办法解决目前的产能过剩问题。

新城控股 副总裁欧阳捷表示，海外市场看似庞大，但眼下就能迅速开发的市场却有限。

放眼全球，发达国家市场已经趋于饱和。新兴市场国家中，除了印度之外，俄罗斯、巴西和南非的城市建设程度都很高，市场的空间也不大。

目前来看，有购房需求的，还是马来西亚、越南等东南亚国家。他们的需求主要是对房屋品质的要求。但以他们的购买力，能否接受价格较高的高品质住宅，尚待时间检验。

此外，中资企业能否搭上海外拓展的顺风车也是个问题。

绿地上述内部人士表示，绿地在海外拓展时，更多强调为当地创造就业和商业机会。之前，绿地在英国、韩国等地建立的海外直采，更多是将这些国家的资源引入中国，并没有谈到将中国商品引入海外。

宋延庆说，房地产企业在和国外政府部门洽谈合作时，商务谈判筹码并不多，在协商获取政策优惠时，很难占到。

事实上，早设想为中资企业发展全球化平台的万通就已经尝到了“苦果”。路透社去年9月报道称，纽约新泽西港务局同意万通控股旗下的纽约中国减少在新世贸1号楼的承租面积，由此前的1.7万平方米缩减至3200平方米，预期总租金约7280万美元，承租面积缩水了八成。

至少目前来看，中资企业要想借助房企“出海”，完成全球扩张梦想还不太可能。